위장 임차인 어떻게 골라낼수 있을까?

물건 검색을 하다보면 주거형 물건의 경우 의외로 선순위 임차인이 많이 신고된 물건을
만나게 됩니다. 

과연, 진정 임차인인지 어떻게 하면 그 옥석을 가릴 수 있을까요?

경매개시결정 직전에 전입하여 최우선변제를 노리는 소액임차인이나 
이사비를 목적으로 전입, 점유를 하는 경우가 많아 이럴 경우 명도에 신경을
써면 됩니다. 

가장 골치 아픈것이 선순위 위장임차인의 경우입니다.

서류상으로 대항력이 있는 것처럼 보이게 하여 수회 유찰시킨 후 
본인이 낙찰 받거나 낙찰자에게 대항력을 내세워 보증금을 요구하는 임차인이
제일 고려해야 할 문제입니다.

 

 

 

최우선변제금을 노리는 소액임차인의 경우
주로 다세대 물건에 자주 등장하는데, 경매개시결정등기 몇 달 전에 
전입하고, 공인중개사 없이 계약서를 작성한 경우가 많습니다.

또한, 방 한칸에 2가구가 거주하는 등 불가능한 경우의 임대차도 발견이 됩니다.

경매개시결정등기 후에 전입한 임차인은
주로 이사비를 받아갈 경우가 많습니다. 

 

 

선순위 위장임차인에 대한 징후는 다양하게 발견될 수 있습니다.
전입이 근저당보다 빠르고 확정일자가 없는 경우
더불어 배당요구를 안하는 경우가 비일비재 합니다.

근저당 설정 시점에 보증금을 고려할 경우 과다한 대출이 이루어진 경우와
임대차 계약 당사자가 주로 여성이 많습니다. 시어머니나 며느리, 어머니, 딸 등 
모두 성이 다른 점을 이용하기도 합니다.

다음으로 진정한 임차인이라면 관리비나 도시가스 등을 
연체할 이유가 없는데, 이러한 공과금에 연체가 발견된다면
의심을 해보아야 합니다.