임차인이 거주하는 지분 물건처리 절차

거주용 부동산을 낙찰받을 경우 
공유자가 점유할 때와 임차인이 점유할 때
그 권리관계는 달라집니다.
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​일반적으로 임차인의 대항력 유무보다 
낙찰자가 취득하는 지분이 과반수에 해당하느냐에 따라 
임차인에 대한 명도가 달라 집니다.

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공유자가 점유하고 있는 주거용 물건의 경우 
공유자를 상대로 낙찰 받은 지분에 대한 
권리행사의 일환으로 부당이득반환청구를 할 수 있고, 
이후 판결문으로 공유지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청할 수 있습니다.

공유자인 경우 낙찰자는 취득한 지분이 과반수에 
달하느냐에 따라 결정됩니다. 

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낙찰자의 지분이 과반수에 달하면 관리행위로서 
점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있고, 
과반에 달하지 않으면 인도명령을 신청할 수 없습니다.


매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 
임차인은 대항력 유무에 관계없이 거주할 수 있고, 
낙찰자는 명도 할 수 없습니다.

​대항력이 있는 임차인이 있는 경우 
임차인에게 대항력이 있으면 대항력에 의해 거주할 수 있고, 

​대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 부분이 2분의 1이하 이면 
그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.