공시지가와 실거래가

부동산 거래나 투자시 알아야 하는 각종 용어들이 있습니다.
용어 중에서 공시지가와 실거래가는 가장 기본적인 개념으로 
토지거래를 위해서는 두 용어에 대한 명확한 이해가 필요합니다.


공시지가와 실거래가

공시지가는 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지의 단위면적당(m2) 가격을 뜻합니다. 
공시지가는 건축물을 제외한 순수한 토지만을 대상으로 값을 책정하며, 
크게 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나누어집니다. 

토지거래가 활발하지 않은 공시지가는 감정 평가서 조사에 의한 측정으로 이루어지기 때문에 
정확도의 편차가 심하게 발생하기도 합니다.

실거래가는 실제 현장에서 거래되는 가격을 의미합니다. 
같은 토지라도 도로와의 인접도, 주변 건물 및 개발 가능성 등 
주변 입지에 따라 땅값의 차이가 나기도 합니다. 

이러한 이유로 토지의 일부를 조사하는 공시지가와 실거래가가 차이를 보일 수도 있으므로 
토지거래 시 실거래가는 꼭 조회해 보아야 합니다.


1. 표준지 공시지가

매년 발표되는 표준지 공시지가는 국토교통부에서 공시하는 항목입니다.
공시지가는 모든 땅에 각각 가격을 책정할 수 없으므로 토지의 용도나 주변 환경, 
기타 자연, 사회적 조건 등을 고려하여 기준을 정합니다. 
이를 바탕으로 가격을 산정하고, 일반적인 토지 거래의 지표로 활용합니다.
표준지 공시지가는 국토교통부 홈페이지에서 조회하실 수 있습니다.

2. 개별 공시지가

개별 공시지가는 국토교통부가 아닌 지자체에서 책정한 지가를 뜻합니다. 
시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 매년 1월 1일 및 7월 1일의 개별지에 대한 적정가격을 평가, 공시합니다.
 산정된 개별 공시지가는 양도세/상속세/증여세/토지초과이득세 개발부담금 등 
각종 토지관련 국세·지방세 등의 부과 기준으로 활용됩니다. 
개별 공시지가 열람서비스는 해당 시·군·구청 홈페이지를 통해 가능합니다.

기준시가

국세청에서는 매년 12월 말, 그 해 9월 1일을 기준으로 기준시가를 산출해 공시합니다.
 기준시가는 오피스텔, 상업용 부동산 등 주택이 아닌 건물의 가격지표를 의미합니다. 
기준시가를 산출할 때 국세청은 시가를 바탕으로 개별 건물의 땅값과 건물 값 등을 합쳐서 산출하게 됩니다.
 산출된 기준시가는 취득 당시의 실 거래가가 확인되지 않는 경우 활용되는 잣대로, 
이를 통해 양도소득세/상속세/증여세 등의 부동산 세금이 부과됩니다.

기준시가가 공시지가와 다른 점은 순수한 토지뿐만 아니라 
그 위에 정착물인 건물을 포함한 감정가액이라는 점입니다. 
개별 공시지가에 건물 가격을 합친 금액을 기준시가로 볼 수 있습니다. 
기준시가 조회는 국토교통부의 부동산공시가격알리미에서 가능합니다.

시가표준액

시가표준액은 취득세, 재산세 등의 지방세를 부과하기 위한 부동산의 가격 명칭입니다. 
토지는 개별공시가를 적용하며, 주택은 주택공시가격을 그대로 적용하게 됩니다. 
건물 시가표준액은 국세청, 위택스, 이택스 등의 페이지에서  쉽게 계산할 수 있습니다. 
서울 지역의 건물 시가표준액은 이택스에서, 
서울 외 지역의 시가표준액은 위택스에서 확인하실 수 있습니다. 
단독주택 및 공동주택을 제외한 일반 건축물(상가 및 오피스텔 등)에 대해서만 조회가 가능합니다.