재개발, 재건축 지역에 등장한 경공매 물건 접근 전략

재개발이나 재건축이 에정된 지역에 등장하는 경, 공매 물건의 경우
사전에 충분한 권리분석 및 현장조사 없이 경매에 참여하게 되면 조합원지위를 승계 받는 것으로 알고 
입찰에 임했다가 조합원 지위가 인정되지 않아 잔금 미납이 발생하는 경우도 있어 각별한 주의가 요구된다.

재개발이나 재건축 사업장내의 경매나 공매물건에 입찰할 경우 
조합원 자격 유무뿐만 아니라 조합원 지위의 양도양수 가능 여부도 검토해 보아야 된다. 
낙찰 후 조합원 지위를 양수할 수 없으면 현금청산 대상이 되어 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다.
 

투기과열지구 내에서 진행되는 재건축 사업이라면 “조합설립인가 후” 
재개발 사업이라면 “관리처분계획 인가 후”에는 해당 정비사업의 건축물 또는 
토지를 양수하더라도 조합원 지위 양수도가 엄격히 금지되어 조합원이 될 수 없다.
 
그러나, 경공매를 통해 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 낙찰 받는 경우 
일반 거래와 달리 낙찰자에게 조합원 지위를 인정해주는 예외를 허용하고 있다. 

다만, 경매 신청자가 국가나 지방자치단체, 세무서, 금융기관(은행, 저축은행, 보험사 등)이 아니라, 
개인이 진행하는 경매라면 낙찰 받더라도 낙찰자에게 조합원 자격이 주어지지 않으므로 주의가 필요하다.
 
재개발 구역에서 자주 발생하는 지분분할이 있는지를 살펴보아야 된다. 
통상 지분쪼개기라 불리는 물건의 경우 조합원 자격이 인정되지 않는다. 

기준일 이후에 진행된 토지의 분필이나 기준일 이후 다가구를 분할하여 
다세대로 전환한 경우나 신축된 다세대 물건에 대해서도 조합원 자격이 인정되지 않으므로
주의해야 된다.