유치권이 신고된 물건 무조건 피하지 말자!

  
유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 
변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.
 
유치권을 행사하는 채권은 대부분 공사대금 채권이다. 
낙찰자가 그 채권을 해결해 주지 않으면 목적물을 사용할 수 없고, 
유치권 신고된 물건은 잔금대출이 어렵다. 
이 때문에 유치권이 신고된 물건은 몇 차례 유찰되는 게 보통이다.


 유치권을 극복하는 몇가지 방법으로 


유치권의 대항력을 무력화시키는 것이다. 
경매기입등기 이후에 점유를 개시한 경우에는 압류의 처분금지효력에 반하므로 
유치권으로 낙찰자에 대항할 수 없다. 

이러한 대항력을 깨뜨리려면 집행관이 작성한 부동산현황조사서의 기록을 확인하면 된다.
현황조사서에 유치권자의 점유에 대한 기재가 없으면 경매기입등기 이후에 점유를 개시한 것으로 보기 때문이다.
 
다음으로 유치권자가 주장하는 채권의 허위성을 찾는다. 
공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 꾸미거나 공사대금을 부풀리는 경우가 많다. 

이럴경우 인도명령이나 소송, 유치권 부존재 확인소송 등을 제기하여 
공사도급관계나 공사비 지출증빙 등을 확인해야 한다.
 
공사대금채권은 3년이라는 단기소멸시효가 적용된다. 
공사대금채권으로 유치권을 행사해도 공사완료일로부터 3년이 지난 사실을 입증하면 
채권이 소멸해 유치권도 없어진다. 그러나 3년 이내에 판결을 받았거나 가압류 등 시효중단의 
조치를 한 경우는 예외 사항이다.


임차인이 유치권을 신고하는 사례가 종종 발견된다. 
임차인이 영업을 하면서 인테리어 공사 등에 대한 금액이 대부분으로  
이런 비용에 대해서는 유치권이 인정되지 않거나, 극히 미미하게 될 가능성이 크다.


유치권이 인정되기 위해서는 해당 임대차목적물과 관련하여 생긴 채권이 있어야 하는데,
임차인이 임대차목적물에 들인 비용이라고 해서 임대인에게 이를 무작정 청구할 수는 없다.

임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 것은 유익비와 필요비로
인테리어 공사 비용의 대부분은 임차인이 임대인에 대해서 청구할 수 있는 
유익비나 필요비라고 할 수 없다.

​임차인이 본인의 영업을 위해서 쓰여진 비용이라는 점에서 
청구할 수 있는 채권 자체가 없거나 거의 적다고 볼 수 있다. 

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임차인의 일부 비용투자가 유익비나 필요비로 인정될 수 있다고 하더라도
임대차계약서에 원상복구 의무를 임차인이 부담한다는 약정을 했다면
유익비나 필요비 청구가 사전에 포기되는 경우가 많다. 

​판례에 의하면(대법원 73다2010) 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 
임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 
포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장 할 수 없다고 판시하고 
있다.
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