일시적 2주택자, 양도세 비과세 전략

 올해부터 일시적 2주택자가 양도소득세 비과세를 받기 위한 기존 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어났다.

기존에는 1주택자가 입주권·분양권을 취득한 뒤 2년 안에 보유 주택을 처분해야 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있었지만, 올해부터는 3년으로 연장됐다.

종전주택 보유자가 해당 주택 취득 후 1년 경과한 뒤 조합원 입주권을 승계 취득하고, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 대체 취득으로 보고 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2016년 10월 A 주택을 구입한 뒤 2020년 9월 입주권을 취득하고 올해 5월 A 주택을 처분했다면 양도세를 내지 않아도 되는 것이다.

입주권 취득 후 3년이 지났더라도 ‘실수요자’라면 비과세 대상이 될 수 있다. 올해 1월 12일 양도분부터 정비사업으로 새로 지어진 아파트의 준공일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용된다.

 

 다만 새 아파트 준공 후 3년 이내 전입하고, 1년 이상 계속 거주해야 한다. 그렇지 않으면 비과세된 세액을 추징당하기 때문에 주의해야 한다.


일반주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 구입한 1주택자도 입주권과 마찬가지로 분양권 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 대상이다. 분양권 취득 이후 3년 경과했더라도 새 아파트 준공 전 또는 준공 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받는다. 

비과세 혜택을 받았다면 신축 아파트 준공 후 3년 이내 세대 전원이 해당 주택에 이사해야 하고 1년 이상 거주해야 한다.

입주권이나 분양권을 구입하고 잔금을 마련하기 어려운 경우라면 해당 주택을 전세로 내놓는 경우가 많은데, 기존에는 준공 후 2년 안에 전입해야 해서 비과세 혜택을 못 받는 경우가 많았으나,  전입 기한도 1년 더 연장되면서 비과세 대상이 늘어날 수 있다.

자녀에게 기존 주택을 양도하는 경우 시가와 거래대가의 차액이 3억 원 또는 시가의 5% 이상이면 양도세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보고 양도세 계산 시 양도 가액을 거래대가가 아닌 시가로 적용해 세 부담이 늘어날 수 있다.