선순위 위장 임차인 시그널 찾기

대항력이 있는 선순위 임차인이 가짜인지 진짜인지 구분할수 있는 방법을 터득하는 것은
경매에서 가장 중요한 능력입니다.


주택 임대차 보호법에서 대항력이란? 임차주택이나 매매/경매 등 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리
경며물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있다.
배당 요구를 신청하지 않았을 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다.
배당 요구를 신청했다고 하더라도 경매 절차에서 보증금 전액을 배당 받지 못한다면, 남은 금액을 낙찰차가 추가로 인수해야 한다.


 대항력 요건

말소기준권리(저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위 권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록을 해야 한다. 전입한날 다음날 오전 0시 부터 대항력이 생긴다.


대항력이 있는 임차인은 배당요구 종기일까지 배당신청을 한 경우에 배당이 됩니다(배당 요구 종기일까지 철회 가능).


 위장 임차인 판별하는 방법


1. 선순위 임차인의 보증금과 근저당권 설정액(채권 청구금액)을 합한 금액이 시세 
또는 감정가를 훨씬 초과하고 확정일자를 근저당권설정일 이후에 받은 경우

2. 대출은 선순위 설정금액, 전세보증금, 방공제 등을 하고 나서 대출액이 결정됩니다. 
은행은 전입세대 열람 및 임대차계약서를 확인하고 대출 한도에서 전세 보증금 공제 등을 통해 
대출 실행 금액이 결정 됩니다.

금융기관에서는 전입자와 집주인으로부터  무상임차각인서를 받고 대출해주거나, 
전입자를 일시 전출시킨 후 통상 대출을 실행합니다.

3. 선순위 임차인이 확정일자를 주민등록 전입시 받지 않고 말소기준권리인 근저당권설정일 이후 
경매개시 결정일에 가까이와서 받을 경우.

관리사무소를 통해 관리비, 전기, 수도료 등 미납을 확인하고 납부 고지서가 누구 앞으로 발급되는지 
확인합니다.

4. 소유주와 임차인의 관계 조사

5. 법원경매정보에서 문건접수내역을 확인하여 채권자인 근저당권자가 경매 사건 기록을 열람하였는지 확인도 필요합니다.

무상거주확인서를 장성한 점유자가 임차인으로 배당요구 및 권리 신고를 하면 
근저당권자인 채권자는 임차인의 권리신고 및 배당요구서를 확인하기 위하여 경매사건기록을 열람하는데
여기서, 근저당권자가 배당배제신청서를 제출하였다면 가장 임차인이 확실합니다.

6. 소유자와 혼인 관계가 있는 자는 임대차가 인정되지 않습니다.
소유자와 전입신고 입주 후 거주하다 이혼하면 임대차 계약을 체결한 배우자의 전입일은 이혼을 한 날로 효력이 발생합니다.

7. 임차인이 대항력이 있다 하더라도 근저당 이후 기타 권리들이 발생된 후 증액한 보증금에 
대하여는 대항력이 없어 인수하지 않아도 됩니다.

8. 세대합가로 임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록전입 일자가 늦더라도 
다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입되면, 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력이 인정 됩니다.

9. 미등기건물을 임차한 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 발생합니다.



부동산 임의 경매에서 말소기준권리는 대부분 근저당입니다. 
위장 임차인을 조사하기 가장 쉬운 방법으로 채권자 협조를 받기 용이합니다.
부부, 가족, 친족 등이 선순위 전입자일 때 채권자를 통해  무상 거주 확인서를 확보하면 됩니다.

강제 경매의 경우는 임의 경매와 달리 채권자 협조를 받기 까다로운 부분이 많습니다.
채권자가 신용 카드회사 일 경우 선순위 전입자 정보를 얻는 확률은 아주 낮습니다.
이럴 경우 후순위 개인 채권자나 가압류 채권자의 도움을 받는 것도 하나의 방법이 됩니다.

경매 부동산의 가치가 선순위 채권에 비해 매우 높을 경우 채권자 도움으로 법원 서류 열람 및 
복사 시 채권 내역을 확인하여 개인 채권자의 채권을 NPL을 통해 매입하는 방법도 활용할 수 있습니다.

경매가 진행되는 주변 공인중개사를 통해 임대차 계약을 체결했을 가능성이 있으므로,
임대차 계약서는 임대인, 임차인, 공인중개사가 각 1부를 가지고 있다는 점을 활용하면 
위장 임차인을 밝히는데 많은 도움이 됩니다.

위장 임차인이라는 것을 확인했더라도 은행은 선순위 전입이 있을 때 
경락 잔금 대출을 쉽게 해주지 않습니다. 그래서 선순위 채권자가 은행이라면
해당 은행에 미리 경락 잔금 대출 가능 여부를 사전에 알아보는 것도 좋습니다.