공유지분 물건으로 수익을 극대화 하는 방법

 1. 공유지분에 대한 속성을 알고 접근해야



공유 지분 물건은 여러가지 속성을 내포하고 있습니다.

공유자가 행방불명되어 소재나 사망여부를 알 수 없는 경우나 

사망하였는데 상속인을 찾을 수 없는 경우, 상속인이 너무 많은 경우 등으로

 권리행사에  문제가 발생하기도 합니다.

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상속인이 많지 않은 경우에는 상속인들을 상대로 공유물분할청구 

소송을 진행하거나, 명의신탁의 경우 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송 등을 통하여 

비교적 간단하게 해결할 수도 있지만,

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상속재산으로서 공유인 경우에는 상속재산 분할심판을 통해서 해결해야 하는 

경우도 있을 수 있습니다.  상속인이 많은 경우에는 일일이 상속인을 찾아서 

소장을 송달받게 해야하는 불편함이 따를 수 있습니다.


공유자가 해외에 거주하거나, 행방불명되어 사망 여부를 알 수 없는 경우에는 

공유물 분할에 어려움이 생길 수도 있음을 알고 지분 물건에

투자하여야 합니다.


2.  투자요령



첫째, 과반수 이상의 지분보다는 소형지분을 낙찰받아라.

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내 소유의 지분 때문에 다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼게 되면

상대적으로 작은 규모의 내 지분을 사들이려 할것입니다.


​ 둘째, 발전 가능성을 염두에 두자.

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지분 경매로 나온 토지 전체가 맹지인 토지에 입찰하면 

어떤 방법으로도 발전 가능성을 찾기 힘들 것입니다.

그 상태에서는 협의도 쉽지 않습니다. 

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그래서 특히 지분 경매처럼,  서로간의 입장이 다르고 관계가 복잡한 

경매에 참가할 때는 도로의 접근성과 토지의 모양이 중요합니다.

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공동 지분 소유주가 흔쾌히 분할에 응하려면 그만큼의 대가를 지불해야 하기 때문입니다. 

그래서 지분 경매로 나온 토지는 분할 뒤의 도로 접근성, 토지의 모양, 경제적인 가치 

등이 종합적으로 고려되어야 합니다. 




단독이나 다가구주택 등 오래된 주거지나 재개발, 단독주택재건축, 아파트 재건축, 

재촉지구 등의 지분 경매인 경우는 그 지분이 새로운 아파트의 분양권 확보등의 

가능성이 있어서 좋습니다.

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수용되는 지역의 지분물건도 적극적인 공략도 필요합니다.

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도로수용 예정지나 신도시 예정지, 공단이나 지방산업단지 및 

국가 산업단지, 공원, 철도, 역사 항만 공항, 지자체 특화사업단지도 

눈여겨 보아야 합니다.


셋째, 공유자우선매수청구권을 고려하자.

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공유지분이 1/2의 경우 공유자 우선 매수청구권이 들어올 확률이 높다 할 것입니다.

다수 공유자가 있을 경우 낙찰 확률이 높으나, 향후 소송으로 갈 경우 시간이

많이 소요될 수 있는 단점도 동시에 고려해야 합니다. 

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통상 등기부 등본을 통해 지분권자가 다수일 경우, 

그 구성원 중에 해외 주소지를 둔 외국인이나, 나이가 드신 

어르신이 계실 경우도 주의해야 합니다. 

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넷째, 법정지상권이 있는 물건은 주의가 필요하나, 더불어 기회가 될 수 있다.

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경매로 나온 지분 토지 위에 건물이 존재하는 경우, 

법정지상권 성립과 관련해서도 토지공유자들간의 구분소유적 공유관계 여부를 

살펴보아야 합니다. 

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대법원(86다카2188)에 의하면, 토지 공유자 중의 

1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매 한 경우 

당해 토지에 관하여 건물 소유를 위한 관습상의 법정지상권 성립은 불허됩니다.

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그러나, 토지공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계일 경우에는 달리 판단하고 있습니다.

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대법원(2004다13533)에 의하면, 공유로 등기된 토지의 소유관계가 

구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 

건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 됩니다.

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​토지지분을 경매로 취득할 경우 공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계에 있는지

여부를 경매기록이나 현황조사 등을 통해 면밀하게 확인할 필요가 있습니다.