청약 시장에서 당첨 경쟁률을 높일 수 있는 방법

올해 하반기 강남 3구에서 재건축 단지가 대거 분양예정이다.

강남 3구는 투기과열지구로 청약규제가 남아 있는 지역으로 유·불리를 따져 보아야 된다. 

분양가상한제를 적용하여 시세보다 저렴하게 분양하고 
중소형 평형에서 추첨제가 확대된 점은 긍정적이지만 

전매제한 3년과 실거주 의무, 재당첨 제한 등이 적용된다. 
강남 3구는 핵심입지인 만큼 분양가 규제를 받더라도 국민평형이 
20억원을 넘길 수도 있어 자금조달에도 신경써야 한다.

 당첨전략

청약 가점이 높은 40, 50세대는 대형평수를, 
청약 가점이 상대적으로 낮은 20, 30세대는 중소형 평형에 도전하는 것이 유리하다.


중소형 평형에서 추첨제가 도입되면서 상대적으로 청약 가점이 낮은 
20, 30세대의 당첨 가능성이 높아졌다. 

과거 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 가점제 100%, 
전용 85㎡ 초과 면적에서는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용됐다. 


지난 4월 1일부터 투기과열지구에서 청약제도 개정안이 시행되면서 
전용 60㎡ 이하에 추첨제 60%, 전용 60~85㎡에 추첨제 30%가 신설됐다. 
대신 40, 50세대의 중대형 평형의 가점제 당첨 가능성을 높이기 위해 
전용 85㎡ 초과 평형의 가점제 비중이 기존 50%에서 80%로 늘었다. 


 특별공급 

기존에는 분양가가 9억원 이상이면 특별공급이 불가능했지만, 
청약 규제 완화로 분양가가 높아도 특별공급이 가능해졌다. 

고가 주택에서도 특별공급이 가능해진 만큼 당첨 가능성을 높이기 위해 
특별공급 요건을 따져볼 필요가 있다.

가장 먼저 판단해야 할 부분은 특별공급 자격 여부이고,  가점 수준을 따져 
추첨제와 가점제 중 유리한 것을 따져 보아야 된다. 



  규제지역 분양: 주의사항


전매제한의 경우 일부 완화하긴 했지만 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년이다. 
수도권의 경우 △투기과열지구 3년 △과밀억제권역 1년 △기타 6개월간 분양권 전매가 불가능하다. 

과밀억제권역에 속하는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)'의 
전매제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄었다.

강남 3구와 용산 등 규제지역의 경우에는 분양권을 3년간 거래할 수 없다. 
7월 24일 공급을 시작하는 용산 호반써밋에이디션도 전매제한 3년, 
실거주 의무 3년, 재당첨제한 10년을 적용받는다.


민간택지 아파트의 경우 시세 대비 분양가 수준에 따라 실거주 의무 기간이 결정된다. 
△시세대비 분양가가 80% 미만이면 3년 △80% 이상 100% 미만이면 2년간 실거주 해야 한다. 

보통 계약금은 10~20%인데 10%만 하더라도 분양가를 고려하면 
계약금 마련에도 목돈이 필요하다. 

전용 59㎡ 분양가가 15억원일 경우, 당첨 즉시 계약금은 1억5000만원이 필요하고,
계약금 20%라면 3억원이 필요하다.