재건축, 재개발 조합원 5년 내 재당첨 불가

도시및주거환경정비법(도정법) : 제72조 제6항 5년간 재당첨 금지 규정


조합원

재개발조합의 조합원은 토지등 소유자를 말하는데,
정비구역에 위치하고 있는 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자가 해당됩니다.

원칙적으로 건축물은 적법한 건축물만 해당되고, 무허가 건축물은 해당되지 않습니다.
무허가 건축물 중에서 주거용 건축물로 사용하고 있는 것으로써 서울시 정비조례 제2조에 따라 
1989년 1월 24일 당시 특정무허가 건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물은 조합원 지위를 인정받을 수 있습니다.

재건축조합의 조합원은 재개발 조합원과 다르다.  재건축 조합의 조합원은  조합설립에 동의한 토지등 소유자로
 "조합설립에 동의" 한 자이다.  조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 될 수 없고, 현금청산자가 됩니다.

​조합원이 되기 위한 조합설립 동의는 조합의 매도청구권 행사를 위한 촉구기간 만료일까지 완료해야 합니다.


분양문제

조합원 분양의 당첨일은 관리처분인가 시점이고 일반분양 당첨일은 청약 당첨일이다. 

투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 분양에 당첨했을 경우 5년 내 투기과열지구내 조합원 및 일반 분양 모두 참가가 제한된다. 
투기과열지구 내 재건축·재개발 등 도시정비 사업에서 한 번이라도 조합원 분양이나 일반분양에 당첨된 경우 투기과열지구 내에서 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없게 된다. 

기존에도 일반분양 당첨자가 일반분양에 다시 도전하는 경우에 5년간 재당첨이 금지됐지만 조합원 분양은 규제에서 자유로웠다. 
재건축·재개발 대상 주택 소유자는 법 시행 이후 도시정비 사업의 일반분양 아파트에 당첨된 경우에도 
'5년 재당첨 제한'이 걸려 기존에 보유하고 있던 재건축·재개발 조합원 분양 자격이 제한된다.


5년간 재당첨 금지 규정은 ‘투기과열지구에 있는 부동산을 분양받은 자 및 
그 세대에 속한 자가 일정한 요건 하에서 투기과열지구에 있는 부동산의 분양신청을 할 수 없다는 것이므로,
분양을 받은 부동산과 새로 분양을 신청할 부동산이 모두 투기과열지구 내에 위치해야 한다.
만약 분양을 받은 부동산 내지 새로 분양을 신청할 부동산이 조정대상지역이나 비규제지역에 있는 경우 위 규정은 적용되지 않는다.

5년이 기산되는 시기는 일반분양의 경우는 분양대상자 선정일, 즉 당첨자 발표일이고,
 조합원 분양의 경우는 최초로 관리처분계획이 인가된 날이며, 종기는 분양신청 마감일이다.


투기과열지구 내에 있는 재건축·재개발 아파트의 경우는 ‘5년간 재당첨 금지 규정’의 적용을 받게 되므로, 
배우자 외의 직계 존·비속의 경우는 일반분양 또는 조합원 분양 전에 미리 세대를 분리해 두는 것이 좋다.


상가

현재 도정법에서는 1필지 토지를 분할한 경우, 단독주택과 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하는 등의 경우 분양권은 산정 기준일을 기준으로 정해지고 있다. 다만, 상가 분할에 대한 규정이 없었습니다.

23일 국회에 따르면 국토교통위원회 소속 최인호 더불어민주당 의원은 전날 재건축·재개발 정비사업 때 상가 지분 쪼개기를 방지하는 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안을 대표 발의했습니다.

개정안에는 권리산정 기준일 대상에 '집합건물 전유부분의 분할로 토지 등 소유자 수가 증가하는 경우'를 추가했다. 즉 권리산정일 이후 지분 쪼개기로 상가를 산 사람에게는 아파트 입주권을 주지 않는다는 뜻입니다.

지금은 토지 분할이 완료되기 전이어도 해당 토지·건축물 소유자가 전체의 10분의 1 이하라면 지방자치단체장이 조합설립인가와 사업시행인가를 내줄 수 있다는 재건축 특례 조항이 있다. 개정안은 여기에서도 권리산정일 이후 상가 쪼개기로 늘어난 소유자를 제외한 토지 등 소유자가 10분의 1 이하여야 한다는 조항을 뒀습니다.

최근 상가 지분 쪼개기 논란이 커진 강남구의 경우 적극적인 제재에 나섰습니다. 
강남구는 지난 3월 대치동 미도와 선경아파트, 압구정동 미성, 논현동 동현, 개포동 개포현대1차·개포경남·개포우성3차 등 7곳에 ‘행위허가 및 개발행위허가 제한지역’ 공고를 냈다. 제한지역으로 지정되면 특별한 경우를 제외하고는 3년간 토지 분할 등이 제한됩니다. 


-  1인이 다수 필지의 토지를 소유하고 있는 경우(도정법 제39조_

1인이 다수필지의 토지를 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물 수에 관계없이 
토지등 소유자를 1인으로 산정합니다. ​그리고, 1명의 조합원의 지위는 개별 부동산에 관한 권리처럼 
공유관계로 분할되어 귀속될 수 없습니다.

재개발사업의 경우 사업구역 내 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여려명의 공유에 속할 경우, 그 여러명을 대표하는 1명이 조합원이 됩니다. 

​이 경우 그 여러명은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 
조합원으로써 법률행위는 그 대표 조합원이 행하게 됩니다.


  - 다가구 주택 소유자의 단독 조합원 인정 여부: 서울시 정비조례 제7조, 제36조

재개발사업구역 내의 건축물을 여러명이서 공유하는 경우에는 원칙적으로 그 공유자 전원에게 
1인의 조합원 지위만 부여됩니다.

​다만, 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 완료한 다가구주택은 다가구로 건축허가를 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1명을 분양대상자로  인정한다고 규정하고 있습니다.


- 조합설립 인가 후 1인의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러명이 소유하게 될 경우
도정법 제39조, 제76조

1명의 토지등 소유자의 다물권을 여러명이 양수하더라도 조합원은 1명입니다.

지분쪼개기와 같은 폐단을 방지하도록 규정되어 있습니다. 따라서, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 도정법 제76조에 따라 1개의 주택만 공급받게 됩니다.

같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급받게 됩니다.
이런 경우, 여러명이 자신의 권리가액 비율로 1주택을 공유하게 됩니다.