법정지상권 성립 여부 : 일반물건과 공유지분

 법정지상권은 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는
토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.(민법 366조)

​
성립요건은 다음과 같습니다. 

토지 근저당 설정시 건물이 존재해야 된다. 
근저당 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유일것
경매로 토지와 건물소유자가 다르게 될 것 

관습법상 법정지상권은 처분당시에만 토지와 건물의 소유자 동일성을 유지하면 됩니다. 
관습법상 법정지상권은 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 소유자가 달라져야 하며, 
‘처분 당시’ 토지와 건물이 동일인 소유라면 성립 됩니다. 

여기서, ‘처분’이란 강제경매나 매매, 증여나 공유물분할, 귀속재산의 불하, 국세체납처분에 의한 공매 등을 의미합니다. 


주의해야 할 점은

​매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라, 압류의 효력이 발생하는 때(경매개시결정 등기된 때)를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에  속하였는지 여부를 보아야 합니다. 

​가압류 이후 강제경매개시결정으로 가압류가 본압류로 이행된 경우에는 가압류의 효력이 발생하는 때를 
기준으로 동일인 소유였는지를 판단하고, 

​근저당, 가압류, 강제경매개시결정이 순차로 이루어진 경우에는 근저당권설정등기 당시를 기준으로 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있었는지를 판단하면 됩니다.

​
 요약

 일반적인 판단 기준은 다음과 같습니다.

1. 동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 
다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되면 법정지상권 성립되지 않습니다. 

​
2. 저당권 설정당시 건물이 존재하며 후에 그 건물을 멸실하고 신축한 경우라도 법정지상권은 인정 됩니다. 
단, 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 경우라면 법정지상권이 성립되지 않게 됩니다.

​
3. 미등기.무허가 건물인 경우 건물의 신축자가 현재까지 점유(소유)하고 있다면 법정지상권이 성립 한다.

4. 처분당시(압류)동일인의 소유에 속하여야 하지만 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고 
그 소유권이 변동될 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하면 법정지상권은 성립 됩니다.

​
5. 건물을 양도한 자라고 하더라도 지상권갱신청구권이 있고, 건물의 양수인은 법정지상권자인 
양도인의 갱신청구권을 대위행사할 수 있습니다. 


 공유지분에 따른 법정지상권


토지가 甲과 乙의 공유이고, 지상건물은 甲의 단독 소유인 경우  丙이 토지의 甲 지분을 취득한 경우 
법정지상권 성립 여부

​
대법원은 원칙적으로 법정지상권의 성립을 부정하였습니다. 
즉, 대법원  2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결에 의하면  ‘공유토지의 공유자 1인이 그 지상에 건물을  소유하면서

그의 토지 공유지분에 대하여 저당권을 설정한 후 그 저당권의 실행으로 그 토지 공유지분의 
소유권이 제3자에게 넘어간 경우에 그 건물의 소유를 위한 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 
토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하므로 

이러한 경우에는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립될 수 없다고 판시하여 
법정지상권의 성립을 부정하였습니다( 대법원 92다55756 판결)


대법원 1993.4.13. 선고 92다55756 판결 【건물철거등】

​토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 
토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 
자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다.