공유지분 투자 이렇게 하면 됩니다.

공유지분 물건은 온전한 물건이 아니라 특수물건의 영역으로 분류되어져 왔습니다. 
그러나, 공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한 이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로 취득 할 수 있습니다. 

​낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는 단순한 것이 좋습니다. 
그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은 서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다. 
​그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을 낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.
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낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데,  협의가 원만하지 않을 경우 
공유물분할청구 소송을 통해 형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라 공유자 지분 비율로 대금 분할을 하게 되는데 
​여기서, 최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로 낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라 수익율이 결정 됩니다. 

법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만, 부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다.
법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고, 전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을
제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.

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공유물분할 재판의 성격은 일반 다른 민소와 달라 분할을 위한 공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐, 
분할을 할 것인지 여부 자체에 대한 논란은 없습니다. 

분할에 소요되는 비용 역시 재판비용 즉, 인지대, 송달료, 감정비용으로 변호사 선임없이 본인이 스스로 전자소송을 통해 진행할 수 있습니다.  물론, 나홀로 전자소송이 힘드시면 법무사를 고용하셔도 됩니다 ( 대략 200 ~ 300만원 소요).

​다른 공유자 전부를 피고로 정하여 제기되어야만 판결이 선고되는데 유자가 너무 많을 경우 송달자체가 지연되거나 송달이 되지 않는 경우가  자주 발생 합니다. 

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송달을 위해 재판이 장기화될 경우 낙찰대금 회수가 늦어질 수 있고 , 종국적으로 송달이 이루어지지 못함으로 인하여 분할 판결을 선고받을 수 없는  상황이 발생 할 수도 있으니 주의해야 합니다. 

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​다음으로 공유자의 지분에 근저당이나 가압류 등(제한물권)가 설정된 경우 비록 본인이 낙찰받은 지분에는 제한물권이 없고 다른 공유자의 지분에만 제한물권이 있는 상태에서  공유물분할판결을 받는다면, 

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등기법상으로 분할된 이후의 본인 토지에 다른 공유자에 대한 제한물권이 그대로 전사(유지)될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 

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지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만 그것이 여의치 않을 경우 장기간 자금이 
묶이게 되는 경우가 생깁니다. 그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에 투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.
그래서, 토지보다는 아파트가 투자 기간도 짧고, 빠른 해결이 가능합니다.

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지분물건의 해결은 소송보다는 협상으로 해결하려는 의지가 중요합니다. 
본인이 낙찰받은 지분의 가치에 대한 정확한 설명과 설득을 통해 
상대방을 설득해야 단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있습니다.



 유의사항

1. 지분 비율과 지분의 관리 및 보존행위

과반수 소유의 지분자는 특정한 지분을 배타적으로 사용, 수익 할 수 있습니다.
​과반수지분권을 가진 자는 공유토지의 특정한 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 
공유물의 관리방법으로서 적법합니다. 

​​​남은 공유자는 그 공유자를 상대로 지분비율대로 사용, 수익을 하지 못한 데에 대해 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 

공유물을 분할한다는 것은 공유자 사이 지분에 대해 실질적으로 교환 또는 매매가 이루어진 것으로 
각 공유자는 해당 분할로 인하여 취득한 토지나 건물 등에 대해 공유자 자신의 지분비율로 담보책임을 부담하게 됩니다.

​과반수 지분의 공유자로부터 사용이나 수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 
사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 행사할 수 없습니다.

​​공유자들 중에서 과반수 지분을 소유한 사람이 없다면 그 중 한명의 공유자가 다른 공유자의 동의없이 
​실행한 임대차 계약은 무효가 되고 보존행위로서 명도청구가 가능합니다.


2. 공유자 우선매수


경매가 진행되는 부동산의 공유자들은 공유자 모두에게  우선매수 신청권이 있는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다. 
​그러나, 실상은 그렇지 않습니다. 


공유자 우선매수 청구권 행사가 제한되는 경우에 대해 알아봅니다.

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 가. 공유물 분할을 위한 형식적 경매에서는 공유자우선 매수신청은 인정되지 않는다.
 나. 경매로 여러 부동산이 일괄 매각되는 경우 이 중에서 일부 목적물의 공유자가 일부분에 대한 공유권을 근거로 
    일괄 매각 대상물 전체에 대해 우선매수신청권을 행사하는 경우에는 인정되지 않는다.
 다. 토지가 특정되어 사용되는 구분소유적 공유관계에서 구분소유적 공유관계에 있는 공유자에게는 인정되지 않는다.
 라. 집합건물의 구분소유자의 경우에 공유되는 부분이 있다 하더라도 청구권이 인정되지 않는다.
 마. 공유지분 전체에 대해 일괄매각되는 경우 경매개시 기입등기나 압류 후에 취득한 자는 우선청구권을 행사 할 수 없다.