가족간 부동산 거래 방법: 매매, 증여, 상속 유불리

타인이 아닌 가족간 부동산 거래에서 명의이전이나 이름만 단순히 변경한다고 생각하면 안된다.
예상치도 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.


가족내에서 선물이나 상속으로 양도하는 경우가 있다. 이럴때 세금 관련 사항을 확인해야 한다. 
상속을 한다면 유증세, 상속세 신고 등 관련 절차를 준수해야 된다. 


가족간에 임대 또는 전세 계약 시에는 임대보증금 또는 전세금 등 금액과 관련된 사항을 명확히 작성하는게 중요하다
계약 기간이나 임대료 또는 전세금의 지급 방법, 보증금의 반환 등 계약 내용을 상세히 작성하는게 중요하다.

 형제간 거래


형제간 증여 시 1천만원까지는 증여세가 면제된다.  1천만원을 넘는 재산을 증여할 경우 1억원까지 10%, 1억원 초과 5억원까지 20%, 
5억원 초과 10억원까지 30%, 10억원 초과 30억원까지 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%의 세율이 적용된다.

형이 동생에게 증여할 경우 동생이 대금을 지급하지 않아도 되지만, 동생이 증여세를 내야 하고 
매매는 동생이 형에게 대금을 지급해야 하고 형이 양도소득세를 내야 한다는 차이가 있다. 

양도소득세는 양도 차익에 대해 부과하는 세금으로 
양도가액(매도가)- 취득가액(구입가)-필요경비(취득세, 중개수수료 등) = 양도차익


 자녀간 거래


입주할 아파트를 딸 명의로 하면 딸이 증여받은 것이 되어 증여세를 납부해야 한다.
자녀가 부모로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지는 증여세가 나오지 않지만, 
초과금액을 증여받을 경우 증여세를 내야 한다.

증여세는 과세표준 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 30억 원까지는 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%가 적용된다. 딸에게 명의를 이전하면 이미 주택보유를 한 것으로 기록되어 향후 아파트 청약 시 제약이 있게 된다. 


부부간 거래


남편 명의로 되어 있는 집을 공동명의로 바꾸면 증여에 해당한다. 집 가치의 50%에 해당하는 금액만큼 증여로 신고해야 된다. 배우자 간에서는 10년 동안 6억 원까지는 증여세가 과세하지 않는다. 그러나, 남편으로부터 증여받은 후 10년 이내에 남편이 사망할 경우 해당 금액은 상속재산에 포함되어 상속세가 부과 될 수 있다.

한편 배우자와 자녀가 상속인이 되면 10억 원까지는 상속세가 나오지 않고, 본인이 먼저 사망할 경우 남편으로부터 증여받은 부분이 상속재산이 되어 남편이 상속세를 내야 한다. 

여기서 10억 원까지는 상속세가 나오지 않을 수 있다. 상속받은 재산을 매각할 경우 상속 시점에 평가한 가액을 초과한 가액으로 양도할 경우 양도소득세를 부담해야 할 수 있다.

가족간 차용증 발급

가족 간 금전이나 물품을 대출을 할 때는 상호간에 대출금을 정확히 명시할 필요가 있다. 그렇지 않으면 가족과의 사이가 안좋아질수 있고,
자칫 증여로 간주가 될수도 있어 정확한 이자 지급이 필요하다.


차용증 발급시 주의할점 

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차용금 액수, 차용 목적, 대출 금리, 상환 조건 및 일정 등을 상세히 기재해야 합니다 그리고 차용증에 작성하는 날짜와 대출 장소를 명확히 표기해야 합니다. 차용하는 가족 구성원과 대출해주는 가족 구성원의 신원 정보를 명확히 작성하고, 차용증에 차용자와 대출자의 서명과 날인을 반드시 해야 한다. 

가족간 계좌이체가 일정금액이 넘어가면 증여가 될수 있으니 주의가 필요하다.

이체하기 전 정확한 수취인의 계좌 정보를 확인하고, 계좌 번호나 은행명, 예금주 등을 올바르게 입력해야 한다.
인터넷 뱅킹 또는 모바일 뱅킹을 사용하여 안전하고 정확한 정보로 이체를 진행하는 것이 좋다. 이체할 금액을 정확하게 입력하고, 이체 목적을 명확하게 기재해야 한다. 이체 후 이체 내역을 기록하고, 영수증이나 이체 확인 메시지 등을 보관하는 것이 좋다. 추후 문제가 생겼을 때 확인하는데 도움이 되기 떄문이다. 


주의사항


세법에서는 가족간 부동산 거래를 양도가 아닌 증여로 보고 있다. 증여세가 양도소득세보다 클 경우 이를 회피하기 위한 목적으로
매매를 가장한 재산 이전을 방지하기 위해서이다. 가족간 부동산을 매매를 할 때 평균 거래되는 시세에 맞춰서 매매하는 경우는 극히 드물다.
이러한 경우 법적인 매매가 아닌 증여로 이어지는 사례가 많다. ​이 경우에 세금을 내야 하는 일이 발생하고,
내지 않게 된다면 탈세로 간주되어 더 큰 세금을 납부하게 된다.

​가족간 부동산을 거래 할 시에는 기준금액 3억원 또는 시세 5% 미만선에서 가격을 책정하여 매매를 진행할 수 있다.
예를 들어, 시세 10억원의 주택을 자녀에게 9억원에 매도할 경우 국세청에서는 10억으로 판단하여 양도세 중과가 발생하게 된다. 이를 방지하기 위해 5% 미만인 9억 5천만원 이상의 선에서 거래를 하고 신고하는 것이 좋다. 
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양도소득세의 경우 부동산 시세와 비교하여 5%미만으로 거래가 진행되어야 정상적인 거래로 판단되어 세금이 부과되지 않는다. 증여세의 경우 시세보다 30% 또는 3억원을 초과한 증여는 주의해야 된다. 

가족에게 부동산을 무상으로 임대해 주게 되면 증여세가 발생할 수 있다.
무상 사용 시점부터 5년 동안의 수익이 1억이 넘게 되는 경우에만 과세를 하게 된다. 


무상사용 이익(5년간)=부동산가액x2%x3.7908


결론적으로 가족간 부동산거래로 피해를 입지 않으려면, 실제로 금전이 오고 갔음을 증명할 수 있는 계좌이체내역 
등과 같은 자료를 꼭 챙기자.

​거래 조건이 한쪽에게 너무 유리하도록 설정하지 않아야 하며, 매매계약서, 금융거래내역서, 소득증빙서류 등
실질적으로 대가를 주고 거래한 사실을 증빙할 수 있는 자료를 갖추어두자. 

​가족에게 돈을 빌려 매매 대금을 지급했다면 차용증을 작성하여 공증을 받는 등 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는
자료를 남겨두자.