돈되는 틈새 경매 : 토지거래허가구역, 재건축 지역

경매는 청약이나 매매보다 저렴하게 주택 취득이 가능하다. 다만 경매 물건 중 토지거래허가구역에 속하거나 
재건축 사업이 한창 진행 중인 곳에 물건이 경매로 나온다면 낙찰받아도 문제가 되지는 않을까? 


토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다.

땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 하고, 
허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.


서울에선 전체 면적의 9.2% 정도인 55.99㎢가 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 
이 중 양천, 강남, 영등포 등 주요 재건축 단지 일대 4.57㎢는 올해 4월26일에, 
삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구 일대 14.4㎢는 올해 6월22일 지정기한이 끝나 
토지거래허가구역 연장 여부에 대한 관심이 쏠리고 있다.


 
토지거래허가구역에서 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 
경매로 나온 물건은 민사집행법의 예외 규정에 따라 지자체에 거래 허가를 받지 않아도 된다. 


 경매로 낙찰시 장점들

1.경매 매입시 자금조달계획서 제출의무가 없다.

투기과열지구의 규제지역은 주택 구입시 자금조달계획서를 반드시 제출하여야하지만,  경매로 취득시 제출 의무가 없다.
​

2.토지거래허가구역이라도 2년 거주의무가 없다.

경매로 주택을 취득할 경우 민사집행법상 거래허가가 필요없다.
경매로 주택을 매수하면 전월세 세입자를 바로 둘 수 있고 거주의무 기간 또한 없어  즉시 매도가 가능하다.



재건축 단지 :  경매 낙찰로 조합원 승계 가능할까?

원칙적으로 투기과열지구 내 재건축 단지에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양도받더라도 조합원 지위를 승계하지 못한다.  일부 예외 조건에 한해서만 허용된다. 

1가구 1주택자가 10년 이상 보유, 5년 이상 실거주한 물건에 대해서만 조합원 지위를 양도받을 수 있다. 
이와 함께 착공 후 3년 내에 준공하지 못한 경우에는 3년 이상 보유자에 한해 전매를 허용하고 있다.


다만 경매에서는 물건에 따라 승계 여부가 달라진다. 개인이 사적 채무 불이행으로 인해 경매에 나왔다면
해당 물건을 낙찰받아도 이후 분양권을 받을 수 없다. 

지난해 12월 집주인이 대부업체의 채무를 이행하지 못해 은마아파트 84㎡가 경매로 나왔지만 응찰하는 이가 없어 유찰됐다. 
해당 물건이 수요자들에게 외면받은 것은 대부업체는 금융기관이 아닌 탓에 조합원 지위 승계가 불가능하기 때문이다.
지난 1월 정부의 규제 완화 방침에 따라 현재 투기과열지구·조정대상지역에는 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만이 남아있다.

예외 규정

금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매물건은 사업절차 여부에 관계없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 국가 세금을 미납해서 진행되는 공매 물건의 경우도 조합이 설립된 이후라도 조합원 지위 승계가 가능해 분양권을 받을 수 있게 된다.


 주의사항

경매로 취득한 주택은 토지거래허거가구역에 있더라도 2년 거주의무가 없다. 그러나 2년 이상 보유해야할 의무는 존재한다. 취득 후 2년 이상 보유하고 양도해야 일반양도세율을 적용받을수 있고,  거주의무가 없다고 해서 2년 이내 팔아버리면


보유기간에 따라 
1년 미만 : 77%,  
1년 이상 ~ 2년 미만 :  66% 로 고세율의 양도세를 내야한다.