공유지분 경매 물건처리시 주의사항

공유지분 경매 물건처리시 주의사항

공유자는 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 
지분의 비율로 사용, 수익할 수 있고(민법 제263조), 
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​​​공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 
과반수로써 결정(민법 제265조)한다.

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 지분 비율에 따른 점유자 처리 방법

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과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 
점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가 
사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없게 됩니다.

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공유자들 중에서 과반수 지분을 소유한 사람이 없다면
그 중 한명의 공유자가 다른 공유자의 동의없이 
​실행한 임대차 계약은 무효가 되고
보존행위로서 명도청구 또한 가능합니다.



 공유물분할 이후 소유권 문제

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공유물의 분할에 관한 협의분할이나 청구소송을 통해 
공유자간의 공유관계는 종료되며, 이후 분할된 부분에 대하여 각 공유자는 단독소유자가 됩니다. 
지분의 매매나 교환과 같은 실질적인 변동의 결과를 가져오기 때문에 분할의 효과는 소급되지 않습니다.

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협의분할은 계약에 의한 분할로 법률행위로 인한 물권변동으로 
각 공유자는 분할된 부분에 대하여 공유자 자신 앞으로 
소유권이전등기를 하여야만 소유권을 취득하게 되나, 

​재판상분할은 법률규정에 의한 물권변동으로 판결이 확정되면 
공유물 지분에 관한 소유권이전등기를 별도로 하지 않더라도 
당연히 소유권을 취득합니다.

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소송이나 협의분할로 단독소유가 된 부분을 제3자에게 처분할 경우 
소유권이전등기를 공유자 자신의 이름으로 한 후에 처분해야 됩니다.

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   과반수 지분권자는 특정한 지분을 배타적으로 사용, 수익 할 수 있을까?

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과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 
공유물의 관리방법으로서 적법합니다. 

​​남은 공유자는 그 공유자를 상대로 지분비율대로 사용·수익을 하지 못한 데에 대해 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

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    공유자 사이의 담보책임 문제

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공유물을 분할한다는 것은 공유자 사이의 지분에 대해 
실질적으로 교환 또는 매매가 이루어진 것으로 

​각 공유자는 해당 분할로 인하여 취득한 토지나 건물 등에 대해 
공유자 자신의 지분비율로 담보책임을 부담하게 됩니다.


부동산의 공유자는 공유물분할청구의 소를 본안으로 제기하기에 앞서  장래에 그 판결이 확정됨으로써 취득할 부동산의 전부 또는 특정 부분에 대한  소유권 등의 권리를 피보전권리로 하여 다른 공유자의 공유지분에 대해 
처분금지가처분도 할 수 있습니다(대법원 2002. 9. 27.자 2000마6135 결정, 대법원 2013. 6. 14. 자 2013마396 결정 등 참조).


2인 이상의  공유지분으로 등기되어 있는 토지에 대해 재산권을 행사하고자 한다면
공유자 전원의 동의가 필요하기 때문에 토지 활용에 있어 많은 제약이 따르고는 합니다.

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이러한 공유 관계를 종료하기 위해서는 지분 비율대로 토지를 분할하면 됩니다.
그러나, 공유물을 분할을 함에 있어 당사자의 의사 표시 또는 법령에 따른 분할 제한으로 
공유물 분할이 되지 않는 경우가 있습니다.

건축물이 있는 토지의 경우, 국토계획법에 따른 최소분할면적 저촉, 건축법에 따른 건폐율, 용적율, 
도로와의 관계 등에 저촉되면 분할할 수 없게 됩니다.

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상속인이 많지 않은 경우에는 상속인들을 상대로 공유물분할청구 소송을 진행하거나, 
명의신탁의 경우 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송 등을 통하여 
비교적 간단하게 해결할 수도 있지만, 

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상속재산으로서 공유인 경우에는 상속재산 분할심판을 통해서 해결해야 하는 경우도 있을 수 있습니다. 
상속인이 많은 경우에는 일일이 상속인을 찾아서 소장을 송달받게 해야하는 불편함이 따를 수 있습니다.