공유물분할 어떻게 분할해야 할까?

 

공유지분을 낙찰 받은 후 이를 분할하여 단독소유로 하면 좋은데, 

현물로 분할하여 단독소유로 되는 경우도 있지만, 대부분의 경우 현물분할을 하지 못하고 

경매를 통하여 현금(가액)분할을 하는 경우가 대부분입니다. 



토지의 경우 투기 방지를 위해 지방자치단체가 분할을 제한 하고 있습니다.

토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 



토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같아야 하나 반드시 그렇게 해야만 하는 것은 아니고, 

토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 경우에는 



제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 

상응하도록 분할하는 것도 허용 됩니다. 




공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으며,  5년 내의 기간으로 분할하지 

아니할 것을 약정할 수 있고, 분할금지계약을 갱신한 때에는 

그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못하게 됩니다(민법 제268조).



분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 

분할을 청구할 수 있고, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 

감손될 염려가 있는 경우 법원은 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조).



재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있고, 



법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 

수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의

단독소유권을 인정하게 됩니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결), 




공유물분할 재판의 성격은 일반 다른 민소와 달라 분할을 위한 

공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐, 

분할을 할 것인지 여부 자체에 대한 논란은 없습니다. 




 
분할에 소요되는 비용 역시 재판비용 즉, 인지대, 송달료, 감정비용으로 

변호사 선임없이 본인이 스스로 전자소송을 통해 진행할 수 있습니다.



물론, 나홀로 전자소송이 힘드시면 법무사를 고용하셔도

됩니다. ( 대략 200 ~ 300만원 소요)



다른 공유자 전부를 피고로 정하여 제기되어야만 판결이 선고되는데 

공유자가 너무 많을 경우 송달자체가 지연되거나 송달이 되지 않는 경우가 

자주 발생 합니다. 





송달을 위해 재판이 장기화될 경우 낙찰대금 회수가 늦어질 수 있고 , 

종국적으로 송달이 이루어지지 못함으로 인하여 분할 판결을 선고받을 수 없는 

상황이 발생 할 수도 있으니 주의해야 합니다. 



다음으로 공유자의 지분에 근저당이나 가압류 등(제한물권)가 설정된 경우 비록 본인이 

낙찰받은 지분에는 제한물권이 없고 다른 공유자의 지분에만 제한물권이 있는 상태에서 

공유물분할판결을 받는다면, 



등기법상으로 분할된 이후의 본인 토지에 다른 공유자에 대한 

제한물권이 그대로 전사(유지)될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 





지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만 

그것이 여의치 않을 경우 장기간 자금이 

묶이게 되는 경우가 생깁니다. 



그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에 

투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.