부동산 개인매매사업자는 본인 소득이 적은 사람의 경우
단기매매시 유리하다.
현재 비조정지역이 많고
매매사업자 대출이 완화되어 경매로 낙찰받아
단기매도 형태의 투자가 가능하다.
* 조정지역:
조정대상지역은 모두 투기지역 및 투기과열지구로도 지정되어 있다.
서울특별시 - 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
법인이 아님에도 불구하고 법인과 같이 사업을 진행하면서
필요한 지출을 공제받을 수 있다.
이를 통해 양도소득세를 줄일 수 있다.
2023년 4월부터 매매사업자 대출이 허용되면서
수익을 극대화 시킬 수 있다.
개인 매매사업자로 낙찰받은 낙찰자는 종합소득세를 신고 해야 한다.
본인 주택의 경우 매매사업자의 재고자산으로 간주되어
양도세 계산시 주택수에 미포함된다.
단기 매매시 단기 양도세율, 사업소득세 중 비교하여 큰 금액으로 납부한다(비교과세).
부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정에 의해
양도소득세 산출방식에 의한 양도소득세 상당금액과
종합소득세 산출방식에 의한 종합소득세 산출세액을 비교하여
큰 금액을 종합소득세로 납부한다.
개인매매사업자로서 수익을 극대화 하기 위해서 다음의 조건을 점검해 보자
- 단기 투자목적으로 단기간에 싸게 매입하여 매각한다.
* 개인매매사업자에게 유리
- 지역은 비조정지역인가?
* 개인매매사업자에게 유리
- 현재 소득 금액이 매매사업자로 인해 합산과세되어 세금을 과도하게 내지는 않는가?
* 현재 본인 소득이 큰 경우 개인매매사업자는 오히려 독이 된다.
세 금
부동산 개인 매매사업자의 가장 큰 장점은 양도세의 기본세율적용이다.
양도소득세를 내는 것이 아니라 사업자이기 때문에 소득세를 내는데
양도세 중과세율보다 훨씬 적은 구간별 기본세율의 적용을 받게 된다.
매매사업자는 매매사업자용 주택과
기존의 개인명의의 주택수를 전부 합산하므로,
취득단계에서는 매매사업자로서의 장점이 거의 없다.
<취득세>
일반적으로 아파트를 매입해 1년 내 단기매도하는 경우
중과세되어 70%의 양도세를 내야하고
양도세의 10%인 지방세까지 납부해야하니
과세표준의 77%의 세금을 납부해야된다.
<양도소득세 과세표준 및 세율>
하지만 개인매매사업자로 규제지역이 아닌 지역에서
1년 안에 매도하게 되면
과세표준 금액에 따라 최대 6~45%의 기준세율의 적용을 받게 되어
상당히 많은 세제해택을 받을 수 있다.
양도소득세
: 양도가액-취득가액-필요경비=양도소득금액-기본공제(250만원)=과세표준x세율=산출세액
종합소득세
: 수입금액-취득가액-필요경비=소득금액-이월결손금-소득공제=과세표준x세율=산출세액
양도소득세로 신고한 후 그 다음해 5월에
종합소득세를 신고 해야 된다.
매매사업자 vs 개인 (사례를 통한 비교 1)
매수가: 1억
매도가: 2억
필요비용: 5000만원
과세표준: 2억-1억-5000만원=5000만원
- 매매사업자 세율 (15%, 108만원) vs 개인세율 (77%, 3500만원)
- 매매사업자 세금 (642만원) vs 일반 세금 (3500만원)
- 매매사업자 순이익 4358만원 vs 개인 순이익 1500만원
매매사업자 vs 개인 (사례를 통한 비교 2)
<공통사항>
85m2 이하
매입 : 5억
매도 : 5억 5천
보유기간 : 6개월
차익 : 5,000만원
개인의 경우 : 양도소득세 보유 1년 미만 70%, 보유 2년 미만 60%
세율 70%적용 : 5,000만원 x 70% = 3,500만원
수익: 1,500만원
주택매매사업자의 경우: 종합소득세로 보유기간에 구분없이
금액 구간에 따라 6% ~ 45%의 세율적용
세율 24% 적용 : 5,000만원 x 24% - 누진공제 522만 = 678만원
수익: 4,322만원
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