공유지분 물건 낙찰후 처리 절차

공유지분 물건 즉 토지나 주거용 아파트, 빌라 등을 낙찰받은 경우

제일 먼저 공유자들에게 연락을 하세요.

 

 

공유자들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다.

통상 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고,

​연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있습니다.

 

이후 잔금을 납부하고 공유자에게 다시 매도하면 됩니다. 

여기서 해결될 확률은 30~40%정도 됩니다. 

 

 

 

낙찰받은 해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록을

 열람하고 복사 신청하여

다른 공유자의 주소를 파악합니다(등기부 등본을 통해서도 파악 가능)

 

 

내용증명

 

 

​내용증명에는 

사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지,

상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지,

아니면 다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의

내용 구성으로 해서 보내면 됩니다.

 

내용증명 발송 후 답변이 없거나,

답이 왔으나 협의가 원만하지 않을 경우

 

주거용 지분 물건의 경우

우선 내용증명 발송 후 해결이 안되면

부당이득금반환청구소송으로 통상 진행하면 됩니다.

 

 

 

​부당이득금반환청구소송을 확정 판결 정본으로 하여 경매신청를 신청합니다.

부동산 가압류 및 부동산처분금지가처분, 공유물분할청구의 소를 제기하고

공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받을 수 있습니다.

 

 

 

가압류란?

 

 

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여

장래 그 집행을 보전하려는 목적으로

미리 채무자의 재산을 압류하여

채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.

이후 재판에서 승소하면 가압류가

본압류로 바뀌어 강제집행을 할 수 있습니다.

 

​

 

가압류가 필요한 이유?

 

​

가압류를 하지 않았을 경우

소송에서 승소하여도 채무자가 미리 재산을 처분한 경우

채권자는 소송 이후 강제집행을 할 수 없어

소송의 실익이 없게 됩니다.

 

​

 

​ 부동산 가압류는

특정부동산(건물, 토지 등)을 처분할 수 없도록 하는 절차로

등기부에 기재함으로써 효력이 발생합니다.

 

 

공유자가 전체 부동산을 점유하고 있을 때

임료 상당을 청구할 수 있습니다.

소멸시효는 10년으로 이 기간 내에 진행해야 합니다.

 

 

 

주거용 공유지분 물건

 

 

주거용 공유지분 부동산을 채무자가 점유하고 있을 경우

잔금 납부와 동시에 인도명령 신청이 가능합니다.

 

 

​낙찰받은 지분이 과반수 이상인 경우 나머지 공유자의 점유에 대해

인도명령 신청이나 부당이득반환 청구를 통해 경매를 진행할 수 있습니다.

이때 공유자우선매수 신청을 통해 매수하는 방법이 있습니다.

 

 

​지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 없을 경우

관리행위로써 인도명령 신청이 가능합니다. 그러나

과반수 미만 일 경우 임차인의 대항력 유무에 관계없이

인도명령 신청은 불가 합니다.