부동산 투자 고려사항: 지구단위계획

지구단위계획은 「(구)도시계획법」에 의한 

상세계획과 「건축법」에 의한 도시설계를 하나로 통합한 제도로서 

평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획의 중간적 성격을 지닌다.

 

 

 

도시 · 군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 

토지이용을 합리화하고

그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며,

그 지역을 체계적 · 계획적으로 관리하기 위하여

수립하는 도시 · 군관리계획을 말한다.

 

 

 

지구단위계획은 유사한 제도의

중복운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여

종전의 「도시계획법」 에 의한 상세계획과 「건축법」 에 의한 도시설계제도를

도시계획체계로 흡수 · 통합한 것이며,

 

이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와

계획적 · 체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」 과 「도시계획법」 이

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 으로 통합되면서 도입된 제도이다.

 

 

지구단위계획을 개발수단으로만

인식하는 한계를 극복하고 새로운 도시개발방식을 수용하기 위해

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 개정되었으며,

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획의 구분은 폐지되었다.

([시행 2012.4.15] [법률 제10599호, 2011.4.14, 일부개정])

 

 

 

지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한,

건축물의 건폐율 · 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는

최저한도 등의 내용이 포함되어야 하며, 아래의 사항을 고려하여 수립한다.

 

① 도시의 정비 · 관리 · 보전 · 개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적

② 주거 · 산업 · 유통 · 관광휴양 · 복합 등 지구단위계획구역의 중심기능

③ 해당 용도지역의 특성

④ 지역 공동체의 활성화

⑤ 안전하고 지속가능한 생활권의 조성

⑥ 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을

고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화

 

지구단위계획은 공공시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한,

건축물의 건폐율 · 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는

최저한도 등의 내용을 포함하여 수립하며,

지구단위계획의 입안 및 결정절차는 다음과 같다.

 

 

 

 

투자 시 고려  사항

 

 

지구단위계획은 건축물의 용도를 규제하기 때문에 

부동산 투자자가 원하는 용도로 건물을 

세우기 어렵다.

 

 예를 들어, 매입하려는 건물이

 현재 지구단위계획에 맞지 않는 용도로 지어졌다면, 

새로운 건물을 신축할 수 없고 리모델링만 가능할 수 있다.

 

 

 

또한, 기존 도시계획조례에서 규제하는 사항뿐만 아니라

배치, 색상, 조명, 건축물 부착 간판 규격,

형태, 색상 등을 규제할 수도 있다.

 공동주택 사업자가 아파트를 신축할 때 

주변 단지와 차별화된 디자인을 제안하고 싶어도, 

해당 지구단위계획에 따라야 한다.

 

 

확인방법

 

서울시의 경우

 2021년 3월부터

'서울시도시계획포털' (https://urban.seoul.go.kr/)에서 

모든 지역의 지구단위계획을 공개하고 있다.

 

 

 

부동산 투자 시, 개발이 가능하고 

발전 가능한 지역을 미리 파악하는 것이 중요하다.

 

이미 도시에 수립되어 개발 중인 1종 지구단위계획 보다는, 

개발이 거의 진행되지 않은 2종 지구단위계획에 관심을 가지자. 

이러한 2종 지구단위계획들은 용도별 제한을

 일시적으로 완화함으로써 

유동 인구 증가와 지역 상권 활성화를 촉진하고 있다.

 

 

 전통적인 도시 중심부에 위치에 있지만,

 소규모 개발을 1종 지구단위계획을 통해 

대규모 개발로 꾀하는 지구를 찾아보는 것이

투자에 효율성이 좋다.