토지 경매 물건 법정지상권과 더불어 차지권도 따져보아야 된다.

 

건물은 제외되고 토지만 나온 

물건의 경우 차지권이 있는지 살펴보아야 합니다.

 

차지권이 있다면 건물임차인의 대항력은 어떠한지 부분도 눈여겨 보면서

권리분석을 해야 합니다.

 

 차지권에 해당되는 건물주의 

임차보증금을 인수할 수도 있음에

유의하여야 합니다.

 

 

 

차지권(借地權)은 건물의 소유를 목적으로 하는

지상권 또는 토지 임차권을 의미 합니다.

 

민법 제622조 건물등기있는 차지권의 대항력

① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 

임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는  제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

② 건물이 임대차기간만료전에  멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

 

 

건물소유자가 토지소유자에 대하여 대항력을 가진다는 것은 

토지 낙찰자의 철거에 응할 필요가 없다는 것이며,

 

 

 

임대차계약기간까지 토지를 적법하게 사용할 수 있고 

동시에 차임을 지급하여야 하며, 임대차기간이 종료 되면

건물소유자는 계약갱신을 청구할 수 있고,

 

 

 

만약 토지소유자가 임대차계약의 갱신을 거절하면 

건물소유자는 토지소유자에게 임대차보증금의 반환을

청구할 수 있고 또한 지상물을 매수청구할 수 있습니다.

 

 

 

차지권은 지상권과 달리 채권으로 

임대차관계로  임차보증금이 있는데, 

토지 낙찰자의 경우

임차보증금을 반환해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

 

 

 토지에 저당권이나 가압류 등 금전채권이 등기되어 있고, 

그 후 건물에 대한 보존등기가 있다면

민법622조에서 말하는 차지권은 문제가 되지 않습니다.

 

 

​

대항력의 발생 시기는 임대차계약 체결일이 아니라 

건물 등기일로 건물 등기일과 

저당권이나 가압류,

담보가등기 등의 순서를 비교하여 

건물 등기일이 늦다면 

후순위 임차권으로 대항력이 없게 됩니다.