계약 갱신요구한 임차인의 경우 임대인 2년간 실거주 않으면 손해배상 책임

계약갱신요구권이 2020년 7월 31일에 

신설되어 임대인의 경우 각별한 주의가 필요하다.

 

 

주택임대차보호법상 임대인은 

임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 

계약갱신을 요구할 경우 

정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있다. 

 

 

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는

임대인이 실제 거주하려는 경우 등

법에서 정한 사유로 제한된다.

 

 

임대인이 거주하겠다고 계약갱신을 거절했는데

그 후 2년간 거주하지 않고,

정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에는

임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 규정이 신설됐다.

 

 

이때 손해배상액은 갱신 거절 당시 당사자 간에

손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄지지 않는 한

 

①갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액

②임대인이 제3자에게 신규로 임대해 얻은 환산월차임과

갱신 거절 당시 기존 임대차의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는

③갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액이 된다.

 

 

임대인 주의사항

 

 

임대차계약을 적법하게 종료해야 한다.

임대인이 임대차계약을 체결한 주택에 실제 거주하고자 할 경우

임대차계약이 종료되기 2개월 전까지

갱신 거절을 통지해야 한다.

 

 

임차인에게 갱신요구권이 인정돼

임차인이 갱신을 요구하는 경우에는 실제 거주를 이유로 갱신 거절을 해야 계약이 종료된다.

이에 대해 입증이 가능하도록 준비해 놓을 필요가 있다.

 

 

실제 거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절한 이후

실제 거주 없이 그 주택을 매도하거나

제3자에게 임대하는 경우 이후

실제 거주의 의사가 없는 것으로 인정될 수도 있다.

 

 

실제 거주하려는 의사가 인정되는 경우라도

갱신 거절된 임대차가 종료된 때로부터 2년간 정당한 사유 없이

제3자에게 다시 임대하는 경우

손해배상책임을 질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

 

 

여기서,

 

정당한 사유란

임대차 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로

임대인이 제3자에게 임대할 수밖에 없는

불가피한 사유를 말한다.

 

 

 

실제 실거주 목적이 있었는지 여부에 대한

입증책임은 임대인에게 있다.

일정 기간 언제든지 실거주 여부로

분쟁이 발생할 수 있음을 유의하고 이에 대비할 필요가 있다.