부동산 경매 권리분석시 반드시 확인해야 하는것

부동산 권리분석은

 경매로 부동산을 낙찰 받을 때 부동산의 권리 및 관계 등에

 하자가 있는지를 확인하는 작업입니다.

 

등기부에 설정된 전세권, 가압류, 압류, 근저당권 등의 소멸과 

임차인 보증금여부 확인하는 것을 의미합니다.

 

 

 

낙찰 후에도 소멸되지 않고 새로운 소유자나 낙찰자에게 인수되는 권리가 있습니다.

낙찰자가 손해를 보지 않기 위해서는 사전에 이를 확인해야 합니다.

 

경매 물건을 낙찰받고자 한다면 소멸되지 않고

매수인에게 인수되는 권리가 있는지를

분석하기 위해서는

해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나

등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 확인해야 됩니다.

 

 

말소기준권리가 되는 권리에는

(근)저당권

(가)압류 (의미 클릭)

담보가등기

강제경매개시결정등기 (등기부등본에 표시되어있음)

등기부등본에 시간상 가장 먼저 발생한 권리를 기준으로 정해집니다.

 

 

경매에서 말소기준권리보다 앞선

권리는 선순위, 낙찰자가 인수합니다.

 

말소기준권리보다 늦은 권리는

후순위, 낙찰자에게 인수 되지 않고 소멸합니다.

 

 

 

등기부등본을 통해

말소기준권리를 확인하는방법?

 

 

시간 순서대로 '갑구', '을구' 권리들을 나열해서

소윤권의 변동 사항이나, 인수해야할 권리들을 확인 할 수 있습니다.

 

부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항,

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권,

권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 변동가등기,

압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항을 확인합니다.

 

 

토지대장 확인

 

 

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분,

공유자, 대지권 등기 여부,

대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항을 확인 합니다.

 

​

건축물대장

 

​건축물의 면적, 구조, 용도,

층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항을 확인합니다.

 

​

 

토지이용계획 확인서

 

​

해당 지역의 토지 이용,

도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항을 확인합니다.

 

 

매각물건명세서

 

 

매각물건명세서는 매각 기일 1주일 전부터 확인이 가능합니다.

 

선순위 전세권자는 대항력 있는'임차인'으로

낙찰자에게 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

매각물건명세서에 기재된 정보에서 "전입신고일자"와

"최선순위 설정일자"를 비교해보면 됩니다.

 

 

경매에서는 감정평가액(감정가)을 통상 최저 매각 가격으로 결정합니다.

경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10∼20% 낮은 가격으로 정해지는데

법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20%가량 감액됩니다.

 

 

입찰전 확인사항

 

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경매 법원마다 입찰 시간, 서류 제출 마감 시간이 모두 달라 시간 확인이 필수이고,

경매가 진행되는 법원에 전화해보거나

사설 경매정보 사이트에서

사건 번호를 검색하면 알 수 있습니다.

 

 

최저 매각 가격의 10% 수준인 입찰 보증금도 미리 준비해야 합니다.

가격을 적는 기일입찰표도 미리 법원 경매정보 사이트에서

출력해 작성해 두는 것이 좋습니다.

 

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잔금 납부를 못 할 경우 최저 매각 가격의 10%를 내고

낙찰을 포기해야 합니다. 각별한 주의가 필요합니다.

그 밖에도 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지,

다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을 연체했는지 등을 살펴야 합니다.

 

 

미납관리비

​

 

아파트에 관리비가 미납됐다면

보통 공용부분 관리비는 낙찰자가 내야 하고,

전유부분 관리비는 책임질 필요가 없습니다.

 

공용부분 관리비에는 청소비나 승강기 유지비,

소독비, 공용부분 난방비 등이 있습니다.

 

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공용부분 관리비의 연체료는

낙찰자에게 승계되지 않습니다.

3년이 지난 미납 관리비도 마찬가지로 승계되지 않습니다.

 

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낙찰을 받을 날로부터 2주 뒤에 잔금 납부 기한이 통지됩니다.

통상 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 내면 됩니다.

법원이 지정한 날까지 잔금을 납부하지 못했다면

법원에서 재경매 절차에 들어갑니다.