경쟁없는 나홀로 경매

경쟁없는 경매가 가능할까?

가능하다.  NPL을 활용한다면 가능하다.

 

 

 NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 

원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 

수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신', 또는  '부실채권'으로 불린다.

 

 

 

​NPL(부실 채권)은 부동산 경매나 공매에서 양도세를 절세 할 수 있고, 

배당 이익을 챙길 수 있는 훌륭한 투자 방법 중 하나 이다.

 

 

은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고

대출이 부실화할 경우에 대비,

담보부동산에 근저당권을 설정하는데 대출금을 회수하지 못할 경우

금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다.

이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등

금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음

공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

 

　이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다.

 

 

유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데

채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은

수탁관리사가 맡아 유동화한다.

개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한

매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

 

 

금융기관은 대출시 그 자금의 건전성을 5가지로 구분하는데

이를 정상, 요주의, 고정. 회수의문. 추정손실 등으로 구분한다.

 

 

부실채권은 은행이 대출을 해주었으나

원리금을 제때 못 받아 3개월 이상 이자가 연체 되어 이를

무수익여신으로 분류하고 경매로 진행하는 것입니다.

 

개인의 신용만을 이용해서 채무를 지게 되면 이는

무담보부 부실채권이라 하고

채무를 진 사람이 채무를 위해 부동산을 담보로 제공하였다면

이를 담보부 부실채권이라고 한다.

NPL은 주로 담보부 부실채권에 투자하게 된다.

 

 

 

경매에서 주택NPL 투자는 근저당권을 사서

경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 배당금을 받을 수 있다.

다만 경매낙찰가가 채권액보다 낮으면

채권액 전부를 회수하지 못할 수도 있다.

 

 

　경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후

직접 해당 주택을 낙찰 받는 방법도 있다.

선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에

수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

 

 

NPL투자시 배당액과 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등

철저한 검증과 분석이 필요하다.

 

 

 

은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하므로

투자 직후부터 20~30% 수익을 보장해주는 것은

사실상 불가능하다는 지적도 있다.

 

 

금융기관에서 1억대출시 1억2천만~1억3천만 원의 채권최고액으로 설정하는 것은

원금과 정상이자 그리고 연체이자와 경매비용까지 감안하여 설정한다.

NPL에 투자한다는 것은 이러한 채권을 일정금액에 매입하여

채권최고액 범위 내에서 낙찰받아 상계하거나(론세일방식),

채무를 인수하여 낙찰받고 사후정산하는 방식(채무인수 사후정산)으로 하는 것입니다.

 

 * 론세일 방식

 

 부실채권을 원리금기준으로 할인가로  매입하면 1순위 근저당채권자가 변경이 된다. 그 후 채권자의 지위로 본인이 경매입찰에 참가해 소유권을 취득하거나(직접낙찰), 경매절차를 통해 경매물건의 매각대금에서 배당기일에 배당을 받음으로 채권을 회수할 수 있다.

 

론세일 계약은 입찰가격면에서 매우 유리한 금액으로 경매에 참여할 수 있으며 추후 매각 시 양도소득세에서도 큰 혜택을 받을 수 있는 것이 장점이다.

 

일반투자자는 론세일방식으로 참여할 수 없으며 일정규모의 자산관리회사(AMC)만 매입이 가능하므로  

저당권부질권을 설정하는 방법으로 참여한다.

 

 

 

* 채무인수방식:

   채무인수방식은 기존 채무의 일부를 탕감해 주는 조건으로 

새로운 채무자에게 일시적으로 채권을 인수시킨 다음

 단시일 내에 채무관계를 해결하는 방식으로 진행한다.

 

 

 

 

NPL 채권 매입 방법

 

 

NPL 채권 매입은 유동화 전문 회사나 대부 업체 설립을 하지 않으면,

기본적으로 일반 개인이 론세일 방식 채권 매입은 어렵지만

채무 인수 방식 및 사후 정산 방식은 이용할 수 있다.

채무 인수나 사후 정산은 부동산 경매 사이트 NPL로 검색되는 연락처를 이용하면 된다.

 

 

 직접 해당 유동화 회사를 찾아가면 되는데 

전화로 최저 할인 가격을 물어보고, 방문, 상담하는 것이 좋다. 

아파트 NPL은 거의 100% 채권으로 판매되나 

연체 이자 부분에서 수익이 가능하다.

 

 

 

투자자가 ​NPL채권을 매입하기 위해서는

부실채권의 소유자인 유동화회사(SPC)를 통해야하지만

채권매각을 위한 일시적인 페이퍼컴퍼니로

실제 업무를 맡고 있는 곳은 AMC자산관리 회사이므로

 이 회사의 AM과 접촉해야 한다.

 

NPL로 채권이 시장에 나오는 시점은 금융권마다

 다른데 1금융권의 채권인 경우 매각회사는

유암코, 대신F&I, 우리F&I 등이고

매각기일 잡히기 직전에 매가하는 경우가 많다.

 

제2금융권의 경우에는 경매 신청 전과

 경매 신청 후로 매각시기가 나눠지므로 

물건의 시세를 파악한 후에 매입 적정금액을 계산하여

 자산관리회사와 협상을 진행하면 된다.

 

* 구입처

 

 농협자산관리회사

https://www.acamco.co.kr/user/indexMain.do?siteId=acamco

 

전자공시시스템 - 금융감독원

https://dart.fss.or.kr/

 

연합자산관리회사(UAMCO http://www.uamco.co.kr)

국민,신한,우리,하나,기업,농협중앙회 우리나라 대표하는 6개 금융사가 주축이 되어 설립한 회사다.

 

 

옥션원 https://www.auction1.co.kr/

 

 

 

금융권이 아닌 개인이나 일반 회사가 보유한 근저당이나 채권은 

론세일 방식 매입이 가능한데 

등기부등본의 주소로 채권 매입 의사를 우편 발송하거나 직접 방문, 

사이트 검색으로 담당자와 통화 등을 통해

 채권 매입 협상을 하면 되며, 보통 위장 임차인 파악에 유리하다.

 

 

개인 채권은  높은 연체 이자를 설정하여 

배당 이의나  민사 소송으로 이어질 수 있어 주의해야 된다.

 가령, 10억 채권을 7~8억 매수한다면  

낙찰 없이 배당으로 2~3억의 이익을 볼 수 있게 된다.

 

장점

 

 

후순위 채권은 소멸되기 때문에 수익률을 높이려면,

 직접 입찰로 채권액 전부를 사용하여 

양도세 비과세 전략으로 진행하는 것이 좋다.

NPL 사용 금액으로 바로 매도해도 양도세가 발생되지 않는 것이

NPL 채권 매입의 가장 큰 장점입니다.

 

 

 

채권서류를 금융기관에서 인수받아 

선순위 대항력권자의 위장 임차권확인(무상거주확인서와 인감증명서)과 

 선순위가등기의  진위여부, 

유치권신고서 및 유치권 배제확인서 등

 대출 취급 당시 금융기관에서 채권서류에 편철해둔 입증서류 확인이 가능하다.

이는 다른 일반 경매 입찰자보다 유리한 입찰이 가능하다.

 

 

NPL투자는 이미 높은 금액에 입찰하거나, 

높은 낙찰가에 의한 배당이 가능하므로 

 낙찰가율을 높이면 수익이 많지 않는 일반경매입찰에  비해 매우 유리한 경쟁력을 가질 수 있다. 

또한  채무인수 사후정산방식은  

낙찰가에서  채무인수금액의  차액만큼은 

돌려받을 수 있는 장점이 있다. 

 

 세금 분야의 장점

 

NPL채권을 매입하고 경매에서 물건을 낙찰받을 경우(유입)

양도세 절감효과도 얻을 수 있다.

경매에서 NPL로 낙찰 받으면 채권 상계한 금액만큼

낙찰가를 높게 책정할 수 있어

낙찰된 확률도 높아지지만  

낙찰가를 높게 했을 경우 양도 시에 양도차액이 줄어드는 효과가 있다.

NPL채권을 상계할 경우 채권에 대해서는

양도소득세를 부과하지 않아 양도세 부담이 없다.

 

 

 

 단점

 

NPL(부실 채권) 매입은 무조건 좋은 것이 아니라 

정확한 시세 판단과 배당 계산 및 

해당 부동산의 미래 가치와 활용 방안이 마련되었을 때 

빛을 발하는 것으로,

 

채권은 저렴하게 매수했어도

시세 파악이 제대로 되지 않았다면,

투자 손실을 볼 수 있는 단점이 있다.

 

 

 

매입한 채권보다 등기부등본에는 확인되지 않는

채권인 최우선변제금과

 당해세, 임금 채권 등을 파악하지 못하거나

 등기부등본에는 후순위인 임차권이나

근로복지공단 체납금(임금) 등을

 제대로 분석하지 못하면

 NPL은 비수가 되어 나를 찌를 수 있으니 주의해야 한다.