경매 토지별도등기 권리분석

아파트나, 다가구 주택, 오피스텔, 지식산업센터 등의 물건이 경매에 나왔다. 

법원 현황조사서상 점유자는 없고, 

낙찰자가 인수할 권리나 추가 비용은 없는 상황이다.

 

그런데 매각 물건 명세서에

 ‘토지별도등기 있' 토지 을구 지상권(지상권자 00구청)은 

말소되지 않고 매수인이 인수함’이라는

 특별 매각 조건이 달려 있다면, 

이처럼 토지별도등기가 있고,

권리를 인수하는 조건이 있을 경우

권리 분석 방법에

대하여 알아보자.

 

 

 빌라나 연립주택, 아파트와 같이 물리적으로 1동의 건물인데 

그 건물 중 독립적으로 사용이 가능한 각 부분에 

별도의 소유권이 인정되는 건물을

 집합건물이라고 한다.

 

집합건물의 각 구분소유자는 그 건물이 소재하는 대지에 대하여

 일정한 비율로 대지사용권을 갖는데 이를 대지권이라 하고, 

그 취지를 토지 등기사항전부증명서(등기부등본)에 

등기하면 이것이 바로 대지권등기이다. 

예를들면 아파트의 경우 ‘전용면적 A㎡, 

대지권 B㎡’ 이렇게 표시되는 경우가 이에 해당한다.

 

 

 

대지권은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 규정에 따라 

전유부분과 분리하여 저당권을 설정하거나

 매도하는 등의 처분을 할 수 없다. 

 

따라서 아파트나 다세대주택과 같은 집합건물은 

전유부분의 등기사항전부증명서(등기부등본)만 발급하여 

열람하면 토지 등기부등본은 별도로 열람할 필요가 없다. 

 

 토지는 전유부분과 별도로 처분이 불가능하고

 전유부분에 특정한 권리가 등기되었다면 

그 등기의 효력은 대지권에까지 미치기 때문이다.

 

 

그런데 간혹 전유부분에는 설정되어 있지 않은 권리가 대지권에만

설정되어 있는 경우가 있다.

 

가령 대지권등기가 되기 전에

이미 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않은 상태에서

대지권이 등기된 경우라든가,

집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서의

용익물권(지상권, 지역권)을 설정한 경우가 그에 해당한다.

 

 

 

토지별도등기가 된 부동산의 권리분석은

다음과 같은 단계로 살펴보자.

 

 

등기부등본 검토

 

토지와 건물이 별도로 등기되어 있다면,

각각의 등기부등본을 살펴보아야 한다.

등기부등본은 부동산의 소유권뿐만 아니라,

저당권, 지상권, 전세권 등

다양한 권리상태를 파악할 수 있는 중요한 문서이다.

 

저당권 및 담보권 설정 여부 확인

 

토지와 건물 각각에 설정된 저당권이나 기타 담보권의

유무와 순위를 확인한다.

이는 경매가 진행될 때 권리관계에 영향을 미치게 되므로 중요하다.

 

임차인 현황 조사

 

토지나 건물에 임차인이 있는 경우,

임차인의 권리(전세권, 임차권 등)가 어떻게 등기되어 있는지 확인해야 한다.

임차인의 권리가 경매 결과에 우선한다면,

경매 후에도 해당 임차인의 권리가 인정된다.

 

 

지상권 및 이용권 조사

 

토지에 대해 설정된 지상권이나 다른 이용권이 있는지 확인하고

그 조건을 분석한다.

이 권리들은 토지의 사용에 직접적인 영향을 미치므로,

경매에 참여하기 전에 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

권리분석

 

위에서 조사한 내용을 바탕으로

권리의 성질과 순위를 분석한다.

특히, 경매로 인한 매수인의 권리가 기존의 권리보다 우선할 지,

혹은 후순위일 지를 확인해야 한다.

 

 

법원의 경매 공고 및 사건 기록 열람

 

법원의 경매 공고문과

사건 기록을 통해 추가적인 정보를 얻을 수 있다.

여기에는 경매 물건에 관한 상세한 정보,

권리 분석에 필요한 중요한 사항들이 기재되어 있다.

 

 

집합건물의 전유부분에 설정되지 않은 권리가

대지권에 설정되어 있을 경우

법원은 집합건물의 등기사항전부증명서에 ‘토지별도등기 있음’이라는 문구를 기재해

그 부동산에 관한 법률행위를 하는 사람들이

토지 등기사항전부증명서를 별도로

열람해 보도록 경고하는 것이다.

 

 

 

결국, 집합건물의 등기사항전부증명서에 ‘토지별도등기’라는 문구가 발견되면

반드시 토지 등기사항전부증명서를 열람해서

별도등기의 내용이 무엇인지,

또 낙찰받을 경우 그 별도등기는 어떻게 될 것인지 분석해야 한다.

 

분석 결과 별도등기가 낙찰받은 후 소멸되지 않고

재산권을 행사하는데 장애가 되는 내용이라면

입찰을 포기하거나 그 별도등기로 인한 부담만큼

낮은 금액으로 입찰하는 것이 좋다.

 

 

 

집합건물이 위치한 토지에 지하철이나 지하 연결통로 등이

있을 때 이뤄지는 토지별도등기는 문제없다.

 

 

이 경우 토지등기부등본에는 지하 시설물

소유와 관리를 위한 구분지상권이 등기된다.

구분지상권을 설정한 권리자는

공공시설물을 관리하는 관할 관청으로,

 

 

 

지하철 시설물 등을 소유할 목적으로 하는 권리이기 때문에

건물 전유 부분의 소유권을 경매로 취득해도

사용·수익·처분하는 데 아무런 영향을 끼치지 않는다.