대항력 없는 임차인이 살아왔어요!

 

권리분석에서 말소기준 권리 기준으로 후순위 모든 권리는 소멸합니다.

물론, 후순위 임차인도 예외는 아닙니다.

 

선순위로 저당권이 있는 경우 임차인은 대항력이 없습니다(전입일이 후순위).

이런 경우 임차인이 낙찰대금 지급일 이전에 선순위 근저당 채무에 대해

대위변제를 통해 소멸시키면 순위가 바뀌어 대항력이 살아납니다.

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이러한 경우는 드물게 볼수 있는데, 근저당의 선순위채권 금액이 소액이고

임차인 보증금이 상대적으로 많을 때 임차인으로서는 선택할 수 있는 방법입니다.

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후순위로만 알고 입찰에 참여한 입찰자로서는 상당히 황당한 경우가 발생합니다.

후순위인 임차인의 대위변제로 대항력이 살아날때 낙찰자로서는 어떻게 대처해야 할까요?

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임차인 경우 대항력이 없는 것으로 알고 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 매수인은 임차인의 보증금

을 고스란히 인수해야 하는 상황에 처하게 됩니다.

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이럴경우 낙찰자는 매각기일후 1주일 이내 매각허가에 대한 이의신청을 하거나,

매각허가결정후에는 낙찰허가결정 취소신청을 할 수 있습니다.

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대법원 1998.8.24, 자, 98마1031

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선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나,

그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로

변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는,

낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여

낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

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입찰에 참여하기 전에 말소기준 권리 기준으로 후순위에 임차인이 있는 경우나

근저당 채권이 감정가 대비 소액이거나 작을 경우 대위변제 가능성을 미리

확인할 필요가 있습니다.