경매에서 '가처분' 알고 덤비자

 

경매 정보지를 보다보면 입찰 보증금 포기 및 잔금미납 등의 상황을 많이 목도하게 됩니다.

왜 이러한 일들이 일어날까요?

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다음과 같은 경우를 상정할 수 있습니다.

- 배당신청을 하지 않은 선순위 임차인의 보증금을 감안하지 않고 낙찰 후 보증금을 떠안게 되는 경우

- 입찰공고문이나 매각물건명세서상 토지나 건물이 매각에서 제외된 줄 모르고 낙찰 받은 경우,

- 등기부상에 나타나지 않는 유치권이나 분묘기지권, 공유지분 관련물건 등 제한 사항을 간과했거나 이를 해결하는 데 들어가는 시간과 비용이 미리 분석한 것보다 과다한 경우.

- 매각물건명세세서상의 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것”란에 “가처분” “가등기” 등이 기재된 내용을 간과하여 소유권을 상실하는 경우.

- 현장조사 미비로 주변에 혐오시설이나 유해시설이 있는지 몰랐을 경우

 

 

오늘 포스팅에서는 가처분으로 인한 위험성에 대해 알아보고자 합니다.

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가처분(假處分)은 금전채권 이외의 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나, 또는 쟁의(爭議) 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 재판을 의미하고,

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가처분과 가압류의 차이는 가압류는 금전채권의 집행보전을 위헌 것임에 비해, 계쟁물에 관한 가처분은 금전채권 이외에 계쟁물에 대한 급부청구권의 집행보전을 위한 것인 점에서 차이가 있습니다.

 

 

가처분 앞에 "가"자의 의미는 "임시"라는 뜻을 가지고 있으며, "순위"를 확보한다는 의미도 있습니다.

가처분아나 가압류 모두 부동산의 권리에 제한을 가하는 내용으로 보시면 됩니다.

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가압류는 돈을 받을게 있을 때 권리를 제한하는 것이고, 가처분은 돈 이외의

다른 목적으로 권리를 제한 할 때 사용합니다.

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낙찰 후 소멸 기준이 되는 권리보다 앞서 등기된 가처분은 매수인이 인수함이 원칙입니다.

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가처분권자가 소유권을 취득한 경우나 가처분권자가 경매신청권자와 동일한 경우 ,

피보전권리가 근저당권 설정 청구권이고 가처분권자가 근저당권설정을 완료한 경우는

매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

가처분권자의 목적이 달성되었기 때문에 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

가처분 등기 후 일정 기간 본안소송이 없을 때에도 매수인이 인수하지 않습니다(소멸시효가 완성)

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가처분이 후순위임에도 소멸되지 않고 인수되는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.

후순위 가처분이 건물철거나 토지인도 청구를 위한 경우나 소유권이전등기에 관련된 다툼이 있는 경우 가처분권자가 본안소송에서 승소하면 그 후순위가처분은 경매로 소멸되지 않고, 건물이 철거되거나 소유권을 잃을 수 있습니다.

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등기부에 근저당을 설정해달라는 소송에서 이기게 되면 등기부에 근저당을 기재할수있고,

근저당의 접수일은 가처분이 기재된 날로 소급하여 적용됩니다.

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가압류는 돈 받을게 있을때 채무자 소유 부동산 소유권이전을 막기위함이고,

가처분은 돈이 아닌 소유권이전이나 소유권말소, 근저당말소, 근저당등기, 지상권등기 등 돈 받는게

목적은 아니나 부동산의 권리를 더이상 변동이 생기지 않도록 하기 위해 설정하는 등기라고 이해하시면

됩니다.

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가처분에 대한 분석 판단은 가처분권자가 승소했을 때 그것이 낙찰자가 소유권을 뺏길 수 있는 경우가 발생할 수 있는 경우인지

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아니면,

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가처분권자가 승소하더라도 낙찰자의 소유권이 유지될수 있는지에 대한 판단이 가장 중요하다 하겠습니다.

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