토지 투자의 복병 : 완충녹지

경매나 공매를 통해 토지를 낙찰받는 경우 반드시 토지이용계획확인원을 확인하고

투자나 구입하는 습관을 생활화 해야 겠습니다.

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이번 시간에는 내가 투자한 토지가 쓸모없는 땅이 되고, 자본금이 묶이는 최악의

상황으로도 갈 수 있는 것은 예방하자는 차원에서 포스팅 합니다.

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완충녹지란 ?

공해나 재해 우려가 높은 지역으로부터 생활지역의 환경영향을 최소화하기 위하여 설정된 녹지.

녹지는 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고, 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시계획법 제12조(도시계획의 결정)의 규정에 의하여 결정된 것을 말한다.

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녹지의 입안, 설치 및 관리는 관할시장이나 군수가 하며 결정권자는 시 ·도지사이다. 특정원인에 의해 설치될 경우에는 원인자 부담으로 전부 또는 일부를 설치하도록 되어 있다.

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녹지의 종류는 경관녹지와 완충녹지가 있다. 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

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완충녹지는 수질오염 ·대기 오염 ·소음 ·진동 등 공해의 발생원이 되는 곳 또는 가스폭발, 유출 등 재해가 생겨날 우려가 있는 지역과 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 두 지역사이에 설치하는 녹지대를 말한다.

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서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이에 설치된다. 즉

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도로나 철도 주변 주거지대 등, 상호 토지 이용의 혼란방지 등의 공공 재해를

줄이고 푸른녹지 보전을 목적으로 하는 녹지를 말한다.

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녹지의 규모는 너비 100m 이상이 바람직한데, 그 이상의 대규모 완충지대일 경우 그 안에 공원, 운동장 등의 공공시설을 설치하여 혼합용도로 이용하기도 한다.

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자연환경보전법상의 완충지역은 자연 생태계 보전지역에 연속되는 보전지역 밖에 일정한 지역으로써 당해지역 밖의 자연환경에 대한 자연적 파괴와 훼손이 해당 보전지역에 미치는 환경상의 영향을 완화시키거나 같은 지역에 서식하는 생물의 이동 및 보전에 대비한 예비공간을 의미한다.

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토지이용계획확인원에 나오는 완충녹지는, 택지개발지역의 주거지역, 상업지역 등을 분리시키기 위해서 설치되거나 도로 또는 철도 주변에서 흔히 볼수 있다.

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만약 내 땅과 도로 사이에 완충녹지가 있다면, 내 땅은 맹지라 다름이 없다.

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해당토지가 완충녹지에 저촉이 되지 않더라도 건축법상의 도로에 접하기 위한 진입로가

완충녹지에 차단되어 있다면 진입로 개설이 불가능하게 되어 개발이 불가능한 맹지가

되어버린다.

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완충녹지는 철도의 외곽이나 도로의 외곽에 주로 지정되는데, 21개의 용도지역 중의 하나인 녹지지역과는 다른 개념으로 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 세분화되고

​이에 따라 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물이 결정된다.

이와 같이 녹지지역에서는 건축이 가능하다.

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그러나, 완충녹지구역은 건축물의 신축이 불가능하다(기존의 건물은 무상관).

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진입로로 사용할 수 없다는 점에서(점용허가 대상으로 허가되지 않는 경우가 대부분) 지정되는 위치는 접도구역과 유사하지만, 해당 토지나 주변 토지에 미치는 영향에는 큰 차이가 난다.

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이면도로를 활용해 건축을 하는 경우에도 완충녹지는 대지면적 산정에서 제외되어 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다.

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예를 들어 계획관리지역의 1000m2 토지에서 400m2의 면적이 완충녹지에

저촉 되면 건축이 가능한 토지의 면적은 240m2가 된다.

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(1000m2-400m2)×40%(건폐율)

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= 240m2

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완충녹지로는 진출입로를 만들수 없어서 건물의 출입로는 후면도로를 이용해야 된다.

경공매 입찰시 완충녹지가 있거나, 설치 예정인곳은 주의해야 된다.

 

지적도에서 완충녹지에 직접 저촉되거나 완충녹지에 이웃하는 토지에 직간접적으로 완충녹지가 영향을 끼치면서 건축이 불가능하거나 대지면적에서 제외되는 등의 제한이 따르게 되면서

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경공매에 나온 지역뿐만아니라 주변에 완충녹지가 있는지도 살펴보아야 된다.

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​완충녹지에서의 제한행위 :

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1. 건축물의 신축이 불가능하다

2. 진입로 개설이 불가능하다

3. 저촉되면 면적만큼 대지면적에서 제외된다

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완충녹지와 비슷한 개념으로 접도구역이 있다.

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접도구역은 도로의 손괴방지, 미관 보존 또는 교통의 위험을 방지하기 위해 도로경계선으로부터 일정 거리 이내에 지정되는 구역으로, 모든 고속도로는 10m(2014년 12월이후), 일반도로는 대개 5m 폭으로 지정된다.

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접도구역에 저촉된 토지의 가치는 건축물의 신축은 불가능하지만 진입로를 사용하기에는 지장이 없다. 이것이 완충녹지와 큰 차이점이다.

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접도구역이 포함된 토지에 도로점용허가와 개발행위허가를 받아 건축을 하는 경우, 건폐율, 용적율 산정시 접도구역 면적도 대지면적에 포함되지만 접도구역에서는 건축을 할 수 없다.

단, 개발을 목적으로 하는 도시지역에서는 접도구역에 대한 제한을 적용하지 않는다.