판사님 현물분할이 아닌 대금분할로 해주세요(1)

공유지분 부동산 중에서 아파트나 단독주택 등의 경우는 현물로 이를 나눈다는 것이

현실적으로 불가능한 경우가 대부분이므로 대금분할로 문제가 해결된다.

그러나, 문제가 제기되는 것의 대부분이 토지의 공유물분할 방법이다.

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소액으로 수익을 극대화하기 위해선 현물분할이 아닌 대금분할로 판결을 얻어야

된다. 대금분할을 확정근원으로 형식적 경매를 통해(2회 유찰 전에 매각이 되어야 된다)

수익을 확정하고 지분물건은 종결된다.

(물론 소송 전이나 진행중에 협상을 통해 마무리 하면 금상첨화이다)

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분할의 일반적 원칙속에서 대금분할의 논리를 구성해야 된다.

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공유물은 공유자들 사이에 합의가 이루어지지 않는 경우 언제든지 그 중 1인이 법원에

공유물분할청구를 할 수 있다.

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상속재산의 경우 상속재산 분할협의가 되지 않은 경우에는 공유물분할청구가 아닌

상속재산분할 심판으로 진행 해야 된다.

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이러한 공유물분할청구소송은 형식적 형성의 소로서 분할방식에 있어서

법원의 재량이 폭넓게 인정 되고 있다.

 

형성의 소(形成의 訴)

민사소송법상 소송의 한 종류로 법률관계의 변동을 일으키는 일정한 법률요건(형성권)의

존재를 주장하여 그 변동을 선언하는 판결을 구하는 소이다.

형성의 소는 법률에 명문의 규정이 있는 경우에 한하여 인정되는 것이고

법률상의 근거가 없는 경우에는 허용될 수 없다.

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이말은 법원마다, 판사마다 분할에 대한 이해의 폭과 물건의 상태, 변수 등에 따라서

현물이냐 대금분할이냐 등 당략이 갈리기도 한다.

 

분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있고,

현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는

법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조).

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재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고,

현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손(減損)될 염려가 있는 때에는

물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것으로,

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법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고

분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하게 된다.

(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결).

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법원에 의한 분할방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원재량에 따라

공유관계나 그 객체인 물건의 제반상황에 따라 공유자의 지분비율에 따라 합리적 분할을 하는데,

여기서 '공유지분 비율에 따른다.'의 의미는 지분에 따른 가액비율에 따름을 의미한다.

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토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의

비율과 같아야 하나 반드시 그렇게 해야만 하는 것은 아니고,

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판사는 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는

​이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할한다.

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그래서,

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제반사정을 집중적으로 부각시키면서 판사를 설득해야 된다.

현물분할로 진행 할 경우 토지 형상이 합당치 않고, 경제적 가치가 현저히 균등하지 않으므로

대금분할로 진행되어야 한다.

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현물분할의 논리를 역이용하여 소장을 작성한다.

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현물분할에 대한 대표적인 판결은 2009년도 대법원에 의해 선고된 다음의 판결이다.

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 현물로 분할하는 것이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는

공유물의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있다.

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여기에서 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 물리적으로 분할이 불가능한 경우는 물론, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다.

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그리고 '현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'에는 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함된다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219 판결 참조)

재판에 의한 공유물분할에 현물분할이 원칙이나, 예외적인 경우 경매를 통한 대금분할이 가능함을 판시하여 이러한 대법원의 입장은 현재까지 일관되게 유지되어 오고 있다.

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판결에 의해 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로,

불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히

공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인

사정에 터잡아 함부로 대금분할을 명하는지는 않고 있다.(대법원 2009. 09. 10. 선고 2009다40219 판결).

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