공유자우선매수 신청

 

지분경매가 진행될 때 

공유물의 다른 지분권자는 경매지분에 대하여 공유자우선매수신청을 할 수 있으며, 

공유자의 매수신고는 집행관이 

매각기일을 종결한다는 고지를

 하기 전까지 할 수 있습니다.

 

​

 

​공유자는 매각기일 전에 미리 집행법원에

보증금을 제공하고 공유자우선매수신청을 할 수도 있고,

매각기일 종결 고지 전까지 보증금을

제공하지 않으면 공유자우선매수신청의

효력은 사라지게 됩니다.

 

​

 

현재 우선청구권은 1회만 허용하고,

보증금을 납부하지 않으면 동일 경매사건에서

다시 우선매수청구를 할 수 없습니다.

 

 

공유지분 공매 절차에서는

공유자우선매수신청이

매각결정 전까지 가능하고(국세징수법 제73조의2),

 

공유지분이 경매 등의 절차에서

낙찰 받더라도 다른 공유지분권자 등이

공유자우선매수신청을 하게 되면

 

당초 낙찰자는 차순위 매수신청인의 지위에

놓이게 되고 공유지분권자가

최고가 매수신고인이 됩니다.

 

​

 

우선매수권을 행사할 수 있는 시한

 

공유자는 매각기일에서 집행관이 매각기일을 종결한다는

고지를 하기 전까지 할 수 있으며,

집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 부르고

매각의 종결을 고지하기 전까지

최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고,

즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 될 수 있습니다.

따라서 우선매수권을 행사할 수 있는

시한을 입찰마감 시각까지로

제한하지는 않습니다(대법원 2004. 10. 14. 2004마581).

 

 

경매법원이 공유자의 적법한 우선매수권행사를 무시하고

최고가매수신고인에게 매각을 허가하게 되면

공유자는 즉시항고로써 바로 잡을 수 있게 됩니다.

 

 

매각기일에서 사전에 우선매수신고를 한 공유자를 호명하여

출석을 확인하고,

보증금의 제공 등

후속절차를 이행할 수 있는

기회를 부여하지 아니하였다면,

 

 

 

이는 이해관계인의 이익이 침해되거나

매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반이 되어

민사집행법 127조 7호에서 정하고 있는

매각불허가사유인

‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에

해당하게 됩니다.

 

 

공유자우선매수신청이 불가한 경우

 

 

민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권)

 

① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과

같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

 

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

 

③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는

특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

 

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는

최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

 

 

 

공유물분할 판결에 의해

공유물 전체를 경매 진행하는 경우

우선매수 신청이 불가합니다.

​

 

공유자 간에 합의가 되지 않아서

공유물을 합당하게 배분하기 어려운 경우

낙찰을 통해 현금화하여 매각대금을

공유비율대로 나눌 목적으로 경매가 진행되는 경우

이런 물건은 공유자 우선매수신청이 불가합니다.

 

 

 

공유물 분할 판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그

매각대금을 분배하기 위한 현금화의

경우에는 공유자우선매수가 적용되지 않습니다(대법원 1991. 12. 16. 91마239 결정).

 

 

다음으로, 일괄매각으로 진행되는 경매물건 중 일부의 공유자

여러 개의 물건을 일괄매각하는 경우,

해당 물건 중 일부에 대한 공유자는 경매대상 전체에 대하여

우선매수권을 행사할 수 없습니다.

 

​

 

즉, 건물과 토지가 동시에 경매 진행되면

토지만의 공유자는 우선매수신청할 수 없습니다.

만약 토지만 매각된다면 당연히 우선매수권이 있습니다.

 

​

 

여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우

그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면

그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데,

 

 

거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한

공유자에 불과한 자에게 다른

매수신고인의 희생을 바탕으로 하여

전체에 대한 매각을 허가하는 것은

 

 

형평에 맞지 않아 일괄매각결정의 대상이 된 부동산 중

일부 부동산에 대한 공유지분권자라 하여

다른 부동산에 대하여

우선매수신청을 할 수는 없습니다.