경공매 유찰시 최저매각가와 감정평가 산정기준

 

  최저매각가격이란 그 경매사건의 매각기일에서

 당해 부동산을 그 가격보다 저가로는 매각 할 수 없으며, 

그 금액 이상으로 입찰할 것을 요하는

 기준경매가격을 의미한다.

 

 

 

부동산 경공매진행이 유찰될 경우 

최저매각가격을 낮추게 되는데, 

일반적으로 법원경매는 20%,

압류재) 공매의 경우는 10%로 알려져있지만, 

반드시 그렇지는 않다.

 

 

법원경매의 관련 규정

 

 민사집행법 제119조 (새 매각기일) 허가할 매수가격의 신고가 없이 

매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는

 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고

 새 매각기일을 정하여야 한다. 

그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다.

 

 

유찰시 최저매각가격 저감근거는 두고 있지만, 

구체적인 수치에 대해서는 관련 규정이 없다.

결국, 집행법원의 재량에 맡겨져있는 셈이다.

때문에, 일반적으로 알고 있는 비율 20%는

일부 법원에서 시행하고 있을 뿐

전국법원의 공통기준은 아니다.

 

 

 

저감비율을 낮추게되면 잦은 유찰로 절차가

지연되면서 집행비용이 증가하게되는데, 이는 결국 채권, 채무자 모두에게

도움이 되지 않을 수 있다는 점을 고려하여,

지역 법원마다 상황에 맞게 정하고 있다.

 

 

 

경매는 전국 총 58개 법원에서 진행하고 있는데 

이중 서울중앙지방법원을 비롯한 28개 법원은 

직전 최저매각가격의 20%, 

인천지방법원을 비롯한 30개 법원은 30% 저감원칙을 고수하고 있다.

 

 

즉 20%씩 저감하는 법원은

 최저매각가격을 100%(첫 매각) → 80.0%(1회 유찰) → 64.0%(2회 유찰) 

→ 51.2%(3회 유찰)로 저감하지만,

 

30%씩 저감하는 법원은 100%(첫 매각)

→ 70.0%(1회 유찰) → 49.0%(2회 유찰) → 34.3%(3회 유찰)로

저감해서 경매를 진행하는 것이 원칙이다.

 

 

감정평가액이 5억원인 주택이 경매에 부쳐질 때

20% 저감율이 적용되는 경매물건은

첫 매각기일 때의 최저매각가격은 감정평가액과 같은 5억원이지만

1회 유찰 후 다음(2회차) 경매 때의 최저매각가격은 4억원이 되고

한번 더 유찰이 된 후 3회차 경매 때의

최저매각가격은 3억2천만원이 된다.

 

 

 

공매 규정

 

 국세징수법 제87조(재공매) 

① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 재공매를 한다.

1. 재산을 공매하여도 매수신청인이 없거나 매수신청가격이 공매예정가격 미만인 경우

2. 제86조제2호 또는 제3호에 해당하는 사유로 매각결정을 취소한 경우

 

 

 

공매에서의 10%는 법원경매에 비해

 두배 이상으로 낮은 편인데, 

유찰시 차회기일이 최소 1달 이상 걸리는 법원경매과 

달리 공매는 차회기일을 일주일 후로 정하고 있어 

저감비율을 낮추게 됨으로써 

발생하는 부작용이 적기 때문이다.

 

 

법원경매가 현장입찰에 국한된 반면,

 공매는 온라인 입찰을 위주로 함으로써 신속하고

 저렴한 진행이 가능할 수 있다는 점에서 발생하는 차이이다.

 

 

감정평가

 

경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격,

즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이고,

최저매각가격은 입찰의 하한선을 정하는 가격이다.

 

감정평가액은 입찰의 기준이 되는 가격으로

유찰이 거듭되어도 변하지 않는다.

 

 

 

다만 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와

현격하게 차이가 나는 경우, 저가감정으로 인해

낙찰가 역시 현 시세와의 현격한 차이가 나서

채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를

신청해 매각이 불허되어 다시 경매에 부쳐지는 경우에는

감정평가액이 달라질 수 있다.

 

 

감정평가액 산정기준

 

 

경매신청이 들어오면 법원은 경매개시결정일로부터 3일내

경매대상 물건에 대한 감정평가를

특정 감정평가법인이나 감정평가사에 평가명령을 내린다.

 

 

평가명령을 받은 감정평가업체나 감정평가사는 평가명령을 받은 날로부터

2주일 내에 감정평가를 하도록 되어 있다.

 

감정평가는 사례법, 원가법, 수익법 등을 동원하여

평가하고 여기에 시점, 지역 및 개별요인, 감가상각 등을

고려하여 최종적인 경매가액을 평가하게 된다.

 

 

이렇게 해서 평가되는 경매물건은 평가를 완료한

후로부터 이르면 2~4개월,

늦으면 4~6개월 후에 경매시장에서 첫 매각이 실시된다.

이러한 시차로 인해

감정평가액이 매각(=입찰)시점의 시세라고 여기면 안된다.

 

 

아파트나 오피스텔과 같은 집합건물은 시세가

비교적 정형화되어 있어

감정평가 시 시세나 거래가액

반영이 그리 어렵지 않다.

 

 

반면 가격이 정형화되어 있지 않은

단독주택이나 다가구주택, 상업용 건물, 업무용 건물 등

상당한 규모의 토지를 수반하는 물건들은 시세 평가보다는

토지나 건물에 적용되는 평가방법을 적용하여

평가하다보니 그 감정평가액과

시세가 상당한 격차를 보일 수밖에 없다.

 

 

감정평가액을 단순 시세로 보고

입찰해서는 안되고

반드시, 임장을 통해 시세를

파악한 후 입찰해야 된다.