학세권 아파트 경매 유의사항

 

학세권 아파트는 자녀의 안전한 통학과

 우수한 교육환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 

상대적으로 유해시설이 적어 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

그래서, 일반 수요자나 투자자들에게  관심의 대상이 되어왔다.

 

 

수요가 풍부한 만큼 환금성도 좋아 부동산 하락기에는 

가격 방어력이 우수하고 호황기에는 가격 상승 여력이 크다.

 

 

학세권 단지 인기는 분양시장에서도 확인할 수 있다.

올해 3월 서울 강동구 둔촌동에서 분양한

'더샵둔촌포레'는 반경 300m 내에 선린초, 둔촌중·고 등이 있어

분양 당시 높은 관심을 받았다.

1순위 청약에서 93.06대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

 

 

지방도 마찬가지다.

지난 12월 청약을 받은 충남 아산시 배방읍에서 분양한

'탕정대광로제비앙센트럴'도

도보권에 초·중·고교가 있는 배방읍 대표 학세권 단지로

평균 70.23대 1의 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다.

 

 

권리분석

 

권리분석은 말소기준권리의 날짜가 중요하다.

말소기준권리보다 앞선 날짜에 다른 권리들(세입자, 선순위임차권 등)이 있다면

낙찰자가 인수 해야 하니 주의해야 된다.

그러나, 말소기준권리의 날짜보다 늦은 권리들은 낙찰 후 모두

소멸하니 안심하고 경매를 들어가도 좋다.

 

경매 물건의 세입자 대항력(전입일자, 확정일자) 이 있다고 하더라도

세입자가 배당요구를 한 경우 낙찰금액에서

최우선 배당을 받게 되니 인수되는 보증금은 없다.

 

 

 

임차인이 대항력이 있는 경우

낙찰자가 보증금을 반환해 주거나

배당을 통해 받아가도록 해야 한다.

 

 

대항력이 있고 배당신청까지 했다면

배당받아갈 임차인의 배당 금액을 확인하고 입찰가격을 산정한다.

 

대항력이 없다면 임차인 명도에 필요한 금액을 고려하여 입찰 가격을 선정한다.

임차인이나 소유자가 받아가는 금액이 없는 경우 명도 협상이 어려울 수 있으며,

협의가 안될 경우 명도 소송을 진행해야 할 수도 있다.

이 과정에서 집 내부를 파손하거나 더럽히는 등의

행동을 하는 점유자가 있을 수 있으니 원만하게 협의하는 게 좋다.

 

 

 

체납관리비

 

 

살고 있는 집이 경매로 넘어가는 순간부터

관리비를 내지 않고 점유를 하는 사람이 많다.

세입자로서는 당연한 선택일 수도 있다.

 

 

 

이렇게 미납된 관리비는 경매 관례상 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 많다.

그래서, 입찰 전 인수해야 할 관리비가 얼마인지 체크하는 게 중요하다.

기본적으로 체납 관리비를 모두 인수한다고 가정하되

관리사무소와의 협의나 협상을 통해 인수해야 할 관리비를

줄이도록 하는 게 필요하다.

 

 

누수

 

 

매수하려고 하시는 물건이 구축일 경우

누수 문제가 있었는지 먼저 확인해야 한다.

누수가 있다면 공사가 크게 들어가야 하기 때문에 오히려 큰 손해를 감당해야 할 수 있다.

 

 

신축의 경우에는 큰 문제는 없으나, 누수 문제가 있는지

관리사무소에서 확인하시는 게 좋다.