임차인 분석 : 보증금

 

임차인의 종류는 다음과 같이 구분된다.

 

1. 선순위 임차인=대항력 있는 임차인

2.  후순위 임차인=대항력 없는 임차인

 

여기서 임차인의 대항력이란?

 

계약기간 동안에 집에서 살수 있는 힘이다.

임대차 계약기간이 종료되며 소유자로부터 자신의 보증금을

모두 다 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 되는 힘을 의미한다.

 

 

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임차인의 대항력 발생요건

 

전입신고

점유

 

2가지 요건을 모두 충족하게 되면 익일 0시에 대항력을 확보하게 된다.

임차인의 전입신고

익일 0시에 대항력이 생긴다.

예시로, 임차인의 전입일 2024년 2월 14일→ 대항력 발생일: 2024년 2월 15일(0시)

 

 

 

임차인 현황 파악하기

 

임차인현황 조사서는 주민센터에서 발급받을 수 있고, 여기서 전입세대열람원을 떼어보면 된다.

세대주 이름 옆에 ‘전입일자’라고 적혀있는 부분이 최초 전입일자이므로

이를 기준으로 대항력 여부를 판단하면 된다.

 

 

 

만약 근저당 설정일과 주민등록 이전일이 같다면

소액임차인으로서 최우선변제금을 받을 수 있다.

다만 배당요구종기일 이후에 전입신고를 했다면

우선변제권이 없으므로 낙찰자가 보증금 전액을 물어주어야 한다.

 

 

경매물건의 점유자 유형

 

 

통상 경매의 점유자는

소유자와 임차인 등 2가지로 구분된다.

소유자가 점유자인 경우 낙찰 후 협상을 통해 점유이전을 받거나,

협의가 안되는 경우 강제집행을 통해서 점유이전을 받을 수 있다.

 

말소기준권리

 

 

선순위 임차인과 후순위 임차인의 구별하는 기준은

말소기준권리에서 지작한다.

 

 

임차인이 선순위냐 후순위냐를 구별하기 위해서는

등기부상에서 [말소기준권리] 찾는다.

말소기준권리로에는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기

6가지가 있다.

 

선순위로 설정된 전세권의 경우도 경우에 따라 말소기준 권리가 될 수 있다

매각부동산 전부에 전세권이 설정되고, 배당에 참여(선순위 전세권자가 경매신청 혹은 배당요구)

하는 등 2가지 요건을 모두 충족하면 말소기준권리가 될 수 있다.

 

 

말소기준권리 설정 일자와

임차인의 대항력의 선후를 분석한다.

 

등기부에서 말소기준권리의 접수일자를 확인한다.

접수일자와 임차인의 대항력 발생일의 선후를 따져본다.

 

선순위 임차인: 말소기준권리보다 대항력을 빨리 갖춘 임차인

후순위 임차인: 말소기준권리보다 대항력을 늦게 갖춘 임차인

 

보증금을 인수할 수도 있는 선순위 임차인

 

 

배당요구를 하지 않은 경우

선순위 임차인으로 계약기간 동안 계속 거주하고,

계약이 종료되면 새로운 낙찰자(소유자)한테 보증금 모두 받아 이사 나가는 경우이다.

 

선순위 임차인이 배당요구하지 않은 경우

낙찰자는 잔금을 치러 소유권을 취득하더라도 임차인을 내보내지 못한다.

계약기간 동안 살게 해야 하고 계약기간이 끝나면 보증금 전액을 물어주어야 한다.

 

 

배당요구 한 경우

배당에 참여해서 보증금을 받고 나가려는 경우로,

여기서, 배당을 못 받은 보증금은 낙찰자가 인수해야 된다.

 

선순위 임차인이 배당요구한 경우

배당절차상에서 임차인이 보증금을 모두 받지 못하면

나머지 보증금은 낙찰자가 인수한다.

이 경우는 임차인이 배당에서 얼마나 배당받는지 철저한 계산이 필요하다.

 

 

보증금을 인수하지 않아도 되는 후순위 임차인

 

 

 

후순위 임차인의 대항력은 경매로 제3자에게 낙찰이 되어

소유권이 바뀌는 경우 그 힘이 소멸된다.

대항력은 계약기간 동안 살수 있는 힘이자,

계약 종료 시 소유자에게 보증금 받고 나갈 수 있는 힘이지만,

경매 낙찰로 소멸된다.

 

 

 

후순위 임차인은 경매로 낙찰받은 새로운 소유자에게

계약기간 남았으니 살겠다고 주장 할 수 없고,

낙찰자에게 집을 비워주어야 하는 점유자 위치가 된다.

 

 

 

대항력이 소멸되었으니 경매로 낙찰받은 새로운 소유자에게

보증금을 달라고도 할 수도 없다.

 

 

후순위 임차인도 대항요건과 확정일자를 갖춘 상태에서

배당요구하면 우선변제권자로 배당에 참석할 수 있고,

소액임차인의 경우 경매기입등기전에 대항요건을 갖추기만 하면

배당요구를 통해 소액임차인 최우선변제권자로 배당에 참여할 수 있다.

 

 

그러나, 배당유무와는 상관없이 낙찰자에게는 집을 비워주어야 하고

배당에서 돌려받지 못한 나머지 보증금은 낙찰자에게 요구할 수 없다.

 

 

상기 임차인의 유형에 대한 권리분석을

소홀히 하고, 그져 낮은 가격대로 유찰이 된 물건에

입찰하여 낙찰 받는다면 지옥을 경험하게 됩니다.

 

모쪼록, 성투 하세요!!