오피스텔 경매

 

지식산업센터, 상가, 오피스텔 등

 부동산 호황기 투자 열풍이 일었던 각종 수익형 부동산 시장이

침체의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있다.

 

 

최근 거래 회복 조짐을 보이는 아파트와 달리 올해 들어

거래량이 줄고 공실이 늘면서 가격도 떨어지고 있다.

 

무리하게 대출받아 투자했다가 고금리를 버티지 못하고

법원경매에 나오는 물건도 급증하고 있지만,

경매시장에서도 찬밥 신세를 면하지 못하고 있다.

 

 

 

 

그러나, 주택투자보다도 수익형 부동산에 대한 관심이 몰리다보니

임대수익 목적의 수익형 부동산이 반사이익을 얻고 있는 것은 사실이다.

수익형 부동산을 찾는 실수요자들 중에는 경매를 통해

가격이 저렴한 오피스텔에 투자하고자 하는 사람들이 늘고 있다.

 

 

 

입지여건이 좋은 도심 오피스텔을 경매로 장만하면

급매가 대비 10~25% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고,

값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우

임차인을 구하기 쉬워 부동산 불황기 안정적인 임대수익을거둘 수 있는

대표적인 수익형 부동산이 오피스텔이다.

 

 

 

오피스텔 경매물건은 고정적인 임대수익을 바라거나

창업용 사무실로 이용하는 수요자들에게 인기이다.

 

 

주거와 업무 기능을 함께 갖춘 부동산이다 보니

자영업자나 1인 기업, 전문직업인들이 선호하는 오피스텔은

특히 강남이나․ 서초 ․ 송파와 수도권 신도시 역세권 인기지역이나

대학가 일대의 중소형 오피스텔은 수요가 꾸준하다.

 

 

1인가구가 증가하고 전셋값 상승세가 두드러지면서

오피스텔에 대한 투자수요는 여전히 충분하다.

경매에서 1~2억 원 안팎의 금액으로 소형 오피스텔 경매 투자가 가능한데다

임대수요가 넉넉하여 투자 실패로 이어지는 경우는 드물다.

 

 

오피스텔 경매 접근방식

 

 

임대 비율이 높은 지역일수록 임대수요가 높다.

수요는 강북보다는 강남이, 외곽보다는도심이,

대형 보다는 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다.

건축연도가 짧은 오피스텔일수록 주거기능 비율이 높고

생활편익과 첨단 정보시스템을 구축한 매물이 많다.

 

 

투자목적이라면 임대수요를 먼저 살펴보자.

전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어야 투자가치가 있다.

지하철 등 주변의 교통여건과 생활 편익시설 구비 여부를 따져보고

주거기능이 보완된 오피스텔일수록 투자 가치가 높다.

 

 

 

주의사항

 

1.

오피스텔 경매물건은 시세차익이 크지 않고

현금화가 쉽지 않은 전형적인 임대수익형으로,

연 평균수익률은 3~6% 정도이다.

경매로 값싸게 낙찰 받아도 10% 미만이다.

주변 임대수요가 넉넉한지,

지역 내 수요 공급여부를 철저히 조사해야 된다.

 

 

2.

전국 오피스텔 거래량은 2022년과 2023년 각각 전년 대비 31%, 38% 줄어드는 등

2년째 큰 폭으로 감소했다.

매매가는 2022년 7월 이후 20개월 연속 하락세다.

 

 

지난 1분기 경매에 나온 전국 오피스텔은 총 4천276건으로

작년 같은 기간(1천774건)에 비해 무려 141% 증가했고,

낙찰률은 작년 1분기 23.8%에서 올해 1분기 15.2%로 뚝 떨어졌다.

 

 

경매에 나온 오피스텔 가운데 주인을 찾는 매물이

10건 중 2건꼴에도 못 미치는 셈이다.

 

 

2022년 73%였던 낙찰가율은 지난해 66.2%,

올해에는 65.4%로 낮아졌다.

 

 

참고사항: 커플링 투자상품(지식산업센터)

 

 

과거 '아파트형 공장'으로 불렸던 지식산업센터는

부동산 호황기였던 2020∼2021년

전국에서 우후죽순 분양된 대표적 수익형 부동산이다.

 

 

전매 제한 등 각종 부동산 규제를 피할 수 있고,

분양가의 80%까지 대출받을 수 있어

주택을 대체하는 새로운 투자처로 주목받았다.

 

 

이처럼 투자 붐을 타고 단기간 공급이 과도하게 이뤄진 반면,

최근 몇 년간 지속된 고금리와 경기침체로 수요는 급감하면서

전국 곳곳의 지식산업센터에서 대규모 공실 사태가 빚어지고 있으며

거래량과 가격도 하락하고 있다.

 

 

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면

지난해 서울 지역 지식산업센터 거래액은 총 6천억원으로 전년에 비해 38% 줄었다.

최고점을 찍었던 2021년 거래액(1조5천억원)과 비교하면 60% 감소한 수치다.

 

 

 

2021년부터 2022년 상반기까지 연 20% 이상의 높은 상승률을 보였던

지식산업센터 매매가격 역시 지난 2022년 4분기에 전 분기 대비 2.0% 하락한 것을

시작으로 작년 3분기까지 5개 분기 연속 하락했다.