구분소유적 공유관계

 

구분소유적 공유관계란 

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유할 것을 약정한 후에

 필지를 쪼개어서 등기를 하지 않고 공유등기를 하는 경우가 있는데

이를 구분소유적 공유관계라 합니다.

 

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공유자간의 내부관계에서는 

공유자 각자가 특정 부분을 단독소유하지만,

 

대외적으로는 공유하는 것으로,

그 공유지분등기는 각자의 특정매수부 분의

소유권에 대해서 상호명의신탁을 한 것을 의미합니다.

 

 

일반적인 공유 토지의 지분을 낙찰받은 경우 

특별한 사정이 없는 한 법정지상권이 성립하지 않으나, 

토지 공유자들 간의 내부관계가 구분소유적 공유관계에 있다면

법정지상권이 성립할 수도 있음에 주의가 필요합니다.

 

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구분소유적 공유 관계는 

등기상에 표시되지 않고 일반적인 공유와 같은

형태로 등기된다는 사실 입니다.

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하나의  토지에 건물이 두 동이 있고 건물은 

각자의 소유로 되어 있는데,  

토지는 어떠한 사정에 의해 분할하지 않고, 

각각 1/2 지분으로 소유하는 경우가 있습니다.

이런 경우가 구분소유적 공유관계입니다.

 

 

​경매절차에서  공유지분이 구분소유적 공유관계를 

표상하는 것으로 취급되어

그에 따른 감정평가와 최저경매가격이 결정되고

경매가 실시되었다는 점이

입증되지 않는다면

 

 공유지분 소유권을 

적법하게 취득하게 되고,

이 부분에 관한 상호명의신탁관계(구분소유적 공유관계)는

소멸됩니다(대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810,68827).

 

 

서로 합의(공동 명의신탁 해지)에 따라 등기 이전 없이

부동산을 실제 소유했을지라도 이를 승계 취득해

이전 등기를 마친 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다는

최근 대법원 판례 하나 소개합니다.

 

2023다260972

 

 

대법원은

A씨가 B씨 등을 상대로 제기한 토지 지료 청구소송 상고심에서

원고 패소한 원심판결을 파기하였습니다.

 

B씨의 부모는 1970년쯤 서울시 성북구 일대의 토지 중 일부를

취득한 뒤 건물을 짓고 1984년 10월 공유지분 절반씩 소유권 보존등기를 마쳤다.

 

이 토지는 분할 전 B씨의 부모를 비롯한 여러 명의 공유로 등기됐으나

내부적으로는 각 공유자가 분할 전 토지 중 특정 부분을

소유하는 구분 소유적 공유 관계였다.

 

 

 

1998년쯤 공유자들은 구분 소유적 공유관계를 해소키로 하고

각 소유 부분에 관해 필지분할 등기를 마친 뒤

2000년 1월 각 소유 부분에 대해 상호 명의신탁을 해지하고

소유권이전등기를 해주는 것을 주요 내용으로 재판상 화해를 했다.

 

 

공유자 중 한 명인 C 씨는 2000년 5월 해당 토지의 일부에 관해 화해조서에 따라

소유권이전등기를 마쳤으나,

B씨의 부모는 소유권 이전등기를 하지 않아

해당 토지는 여전히 공유 등기로 남아 있었다.

 

 

C씨는 토지의 일부에 대해 지분 등기 상태에서 사망했고,

그 상속인들은 협의 분할 상속으로 해당 지분의 소유권 이전등기를 마쳤다.

A씨가 2020년 11월 경매로 상속인 중 일부 지분을 취득하고

소유권 이전등기도 마쳤다.

 

 

B씨의 부모도 사망 이후 자녀들에게 5분의 1지분씩 상속했고,

B씨는 A씨를 제외한 나머지 공유지분 전부를 2000년 1월 명의신탁 해지를 원인으로

소유권을 이전 등기했다.

 

 

A씨는 “법정 지상권이 성립되지 않은 토지 위

건물 소유자인 B씨 등에게 부당이득을 얻는 땅 사용료 등을 반환하라”며

소송을 제기했다.

 

법정 지상권이란

토지와 건물 중 하나의 소유권의 변동이 있을 때

토지 소유자의 의사와 상관없이

법률에 따라 건물을 계속 사용할 수 있도록 하는 권리이다.

 

 

1심은 “등기부상 공유지분을 갖는다고 해도,

그 등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없다”며

“이를 승계 취득한 A씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며

A씨의 주장을 받아들이지 않았다.

 

 

2심 역시 “해당 토지에 관한 C씨와 B씨 등 사이의 구분 소유적 공유관계는

이미 해소됐다”며

“등기부상 C씨 또는 그 상속인들 명의의 공유지분 등기가 남아있어도

명의인이 아무런 권리를 가지지 않는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없고,

이를 승계 취득한 A씨 또한 그 권리를 주장할 수 없다”며 A씨의 항소를 기각했다.

 

 

하지만 대법원은 “공유자들 사이에 상호명의신탁이 해지됐더라도

B씨 등이 일부 지분에 관한 소유권 이전 등기를 하지 않았으므로

외부 관계에서 해당 지분에 관한 소유권은 C씨의 상속인들에게 있고,

그 상속인으로부터 경매로 지분을 취득한

A씨가 그 지분의 소유자”라고 밝혔다.