공유물의 분할

 

공유지분을 낙찰 받은 후 이를 분할하여 단독소유로 하면 좋은데,

현물로 분할하여 단독소유로 되는 경우도 있지만,

대부분의 경우 현물분할을 하지 못하고 경매를

통해 현금(가액)분할을 하는 경우가 대부분입니다.

 

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토지의 경우 투기 방지를 위해

지방자치단체가 분할을 제한하고 있습니다.

 

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공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으며,

이것도 5년 내의 기간으로 분할하지

아니할 것을 약정할 수 있고, 분할금지계약을 갱신한 때에는

그 기간은 갱신한 날로부터 5년을

넘지 못하게 됩니다(민법 제268조).

 

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분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에

그 분할을 청구할 수 있고, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여

현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는

법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조).

 

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재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고,

현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손(減損)될 염려가 있는

때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로,

 

 

​법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로

수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의

단독소유권을 인정하게 됩니다.

 

 

법원에 의한 분할방법은 당사자가 구하는

방법에 구애받지 아니하고 법원재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의

제반상황에 따라 공유자의 지분비율에 따라 합리적 분할을 합니다.

 

 

 

공유지분 비율에 따른 분할(지분에 따른 가액비율)

 

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법원의 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는

현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가

있는 때에는 경매를 통해 대금분할을 할 수 있고,

 

 

현물로 분할할 수 없다는 것은 공유물의 성질이나 위치나 면적,

이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나

부적당한 경우를 포함하고,

 

​'현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'라는 것은

공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의

가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게

감손될 염려가 있는 경우도 포함합니다.

 

 

판결에 의해 공유물을 분할하는 경우 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로,

불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한

객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여

의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터잡아 함부로

대금분할을 명하는지는 않고 있습니다.

 

 

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토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는

토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같아야 하나 반드시 그렇게 해야만 하는 것은 아니고,

토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는

제반 사정 등을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에

상응하도록 분할하는 것도 허용 됩니다.

 

 

 

공유물분할의 소

 

 

 

법원은 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려하여 합리적인 방법으로

지분비율에 따른 분할을 실시하고, 여기서 지분비율이란 원칙적으로 지분에 따른

가액(교환가치)의 비율을 말하는 것입니다.

 

​

법원은 분할대상 목적물의 형상이나 위치, 이용상황이나 경제적 가치가

균등하지 아니할 때에는 원칙적으로 경제적 가치가

지분비율에 상응하도록 조정하여 분할을 명합니다.

 

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토지분할을 신청할 수 있는 경우

 

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공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령

제65조(분할신청)

 

1.법 제79조제1항에 따라 분할을 신청할 수 있는 경우는 다음 각 호와같다.

다만,관계법령에 따라 해당토지에 대한 분할이 개발행위 허가 등의 대상인 경우에는

개발행위허가등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.<개정2014.1.17.2020.6.9>

 

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1.소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우

2.토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우

 

대지의 분할제한은 현물분할 시 고려되어야 할 중요한

사항입니다.

 

 

 

개발제한구역내에서는 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상이 되어야 합니다.

지목이 "대"인 토지를 주택이나 근생으로 건축하기 위해 분할하는

경우 330㎡ 이상, 농지는 2,000㎡ 이상이어야 합니다.

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건축물이 없는 토지의 분할(최소분할면적 ㎡)

(국토계획법, 국토계획법시행령, 지자체 도시계획조례 참조)

 

 

동지역 읍,면지역

 

녹지지역 200 200

 

관리지역 90 60

 

농림지역 90 60

 

자연환경보전지역 90 60

 

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토지거래허가구역에서의 토지 분할 제한

 

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용도별 토지면적 이하는 토지거래 계약의 허가를 받지 않아도

분할이 가능합니다.

 

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주거지역 180㎡ 이하

 

상업지역 200㎡ 이하

 

공업지역 660㎡ 이하

 

녹지지역 100㎡ 이하

 

도시지역 안에서 용도지역 지정이 없는 구역 90㎡ 이하

 

농지의 경우 500㎡ 이하

 

임야의 경우 1,000㎡ 이하

 

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토지분할 최소면적은 지자체별 조례에 따라

그 면적이 다르기 때문에 해당 지역의 조례를

확인할 필요가 있습니다.