공장경매 주의사항

 

금리와 경기 침체의 여파로 올 들어

경매시장에 매물로 나온 공장이 늘고 있다.

 

 

 

지지옥션에 따르면 올 1분기 전국에서 진행된 공장·제조업소 

경매는 총 709건으로 지난해 1분기(495건)에 비해 43.2% 늘어났다.

 이는 1분기 기준 2021년(928건) 이후 최대치다. 

 

공장 경매 진행 건수는 지난해 1분기 495건, 2분기 589건, 

3분기 538건, 4분기 666건 등으로 증가세를 보이고 있다.

 

 

 

올 1분기 경매에 나온 공장 매물 중 낙찰된 물건은

총 233건으로 낙찰률은 32.9%에 그쳤다.

 

전년 동기(34.7%) 대비 1.8%포인트 낮아진 수치다.

응찰자 수도 줄었다.

2022년 1분기 3.76명이었던 평균 응찰자 수는 지난해 1분기 2.84명,

올 1분기 2.58명으로 연이어 감소했다.

감정가 대비 낙찰가율도 지난해 1분기 78.2%에서

올 1분기 70.5%로 7.7%포인트 낮아졌다.

 

 

낙찰률이 낮아진 것은 매물로 나오는

공장·제조업소가 늘어났지만,

이를 낙찰받으려는 수요는 줄었음을 의미한다.

 

 

공장의 경우 지속된 고금리로 차입금을 갚지 못하는

사업주가 늘면서 경매는 늘고 있지만

경기가 여전히 좋지 않아 이를 받아 줄 수요는 부족한 상황으로 보인다.

 

 

 

서울을 비롯한 수도권의 경우

공장 총량제로 인해 신규 진입이 까다로워짐에 따라

기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하는 것도 하나의 방법이다.

 

 

공장을 경매로 취득하려는 경우 주택이나 상가처럼

쉽게 생각하면 안된다.

공장이 경매로 나오면 다른 물건보다 세심한 주의를 가지고

권리분석과 현장 임장 등을 철저하게 해야 한다.

 

 

 

공장은 주택 등에 비해서 감정가 대비 저렴하게 매각되고 있다.

특히 실수요자라면 공장을 경매만큼 저렴하게 매수할 수 있는 방법은 없다.

따라서 공장을 경매로 취득한 경우 다른 경매 물건에 비해서 투자수익률이 높다.

부실채권(NPL)을 매입해서 유입하는 방법으로

소유권을 취득하면 비용투입 대비 그 수익률은 좋다.

 

 

 

공장은 한번 임대가 되면

임대차 관계가 지속 돼 비교적 안정적인

임대수익을 바라볼 수 있다는 장점이 있다.

 

 

 

경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는

공장을 바로 가동할 수 있다는 장점이 있다.

수도권의 경우 공장 총량제 규제로 인해

공장 신축이 사실상 어려울 뿐만 아니라 신축할 수 있다고 하더라도

각종 인허가를 받는데 상당한 기간이 소요되지만,

경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는

까다로운 인허가 과정을 생략하고

기존 공장을 바로 가동할 수 있다.

 

 

 

경매로 공장을 취득하는 경우 토지, 건물 외에

기계·기구류를 함께 취득할 수 있다.

공장은 공장저당법에 의거 공장의 토지, 건물 및 기계·기구류가 공장재단을 형성하여

함께 경매에 부쳐지기 때문에

 

공장용지는 물론 건물 외에 기계·기구류를 함께 취득할 수 있다.

 

 

 

경매로 공장을 취득하는 경우 절세의 효과가 크다.

공장물건은 일반 부동산과 달리 사업용으로 분류되기 때문에

비록 규모가 크더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외되고,

 

 

 

취득 시 낙찰가 중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세 되기 때문에,

매각대금에서 취득세, 등록세 등 세금을 면제받으려면

지방세 납부 시 경락대금완납증명원과 해당 사건의 감정평가서 사본을 첨부해 제출하면 된다.

낙찰가에서 전체 감정평가금액 중 기계, 기구가 차지하는 비율에

해당하는 금액을 공제한 금액을 과표로 본다.

 

 

주의사항

 

 

산업폐기물에 대한 처리비용에 주의하자.

 

 

오염물질을 배출하는 공장의 경우

불법 매립되거나 방치된 산업폐기물에 대한 처리 부담은

낙찰자가 인수해야 할 수도 있다.

 

산업폐기물 규모가 크면 그 처리비용이 공장 취득가보다

클 수 있으므로 상당한 주의가 필요하다.