부동산 경매 어떻게 접근할까?

 

경매물건이 법원까지 나오는 데는 대략 6개월~2년이 걸린다.

 

부동산 경매를 처음 접하는 초보자라면 꼭 권리분석이 쉬운 물건부터 도전해야 한다. 

권리분석은 경매를 통해 매수하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지를 점검하는 것으로, 

낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인하는 절차를 말한다. 

 

경매는 기대 수익만큼이나 위험이 높은 만큼 초보자일수록 

작은 수익을 기대할 수 있는 쉬운 물건에 투자해야 한다.

 

 

일반적으로는 빌라보다 아파트,

 지방보다는 수도권, 대형보다는 소형 평수 아파트일에 집중하자.

 

 

 소형 아파트는 최악의 상황이 오더라도 위험 요소가 적다.

 세입자의 보증금과 이사비용이 크지 않고 낙찰가도 상대적으로 낮아, 

명도가 해결되지 않거나 권리분석에서 실수를 하더라도 큰돈이 묶이지 않기 때문이다.

 

 

소형 아파트는 수요가 많아 상대적으로 처분이 쉽다.

 

 

 

감정가를 맹신하지 말자.

경매 감정가는 보통 6개월~2년 전 시세를 기준으로 산정된다.

 

 

입찰 전 꼭 현재 시세가 얼마인지 확인하고

가격대를 비교하는 과정이 필요한 이유다.

아파트 경매에서는 관리비 체납 여부가 중요하다.

입찰 전 관리비 체납 여부를 확인한 후 낙찰 가격에 반영해야 한다.

관행상 밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는 사례가 많기 때문이다.

 

 

주택경매

 

 

단독주택과 다가구주택, 다세대주택 경매의 경우

챙겨야 할 부분이 다른 만큼 주의가 필요하다.

 

단독주택은 토지 면적과 주변 여건, 현재 건물 상태를 따져봐야 한다.

리모델링을 했다면 용도지구와 용적률 및 건폐율 등을

자세히 알아봐야 한다.

 

 

다가구주택은 면적이 660㎡ 이하이고

하나의 건물에 호수별로 독립된 화장실과 부엌이 갖춰져 있지만

호수별로 소유권이 나뉘어 있지 않은 건물을 말한다.

다가구주택은 세입자가 많아 명도 처리가 매우 어렵기 때문에

초보자라면 들어가지 않는 것이 좋다.

 

 

 

경매에 참여한다면 임차인이 여러 명 살고 있는 만큼

대항력을 가진 세입자가 몇 명인지,

명도 대상자가 누구인지 등을

파악한 후 입찰에 참가해야 한다.

 

 

 

연립·다세대주택은 아파트와 비교할 때 관리 측면에서

열악하고 주차 시설이 부족해 환금성이 떨어진다는 사실을 유념하자.

 

 

감정가격을 매우 보수적으로 접근해야 한다.

이들 주택은 한 번 유찰될 때마다 가격이 20~30%씩 깎이기 때문에

시세의 절반 가격까지 떨어뜨릴 수 있는 물건도 많다.

재개발·재건축 가능성이 있는 지역의 물건을 싸게 구입해 임대를 놓다가

개발 이후 입주권과 시세 차익을 동시에 노리는 것도 좋은 방법이다.

 

 

상가 주택은 상가와 주거용 주택이 한 건물에 있는 부동산을 말하는데,

공실 위험이 있으니 주변 지역을 철저히 분석하고 접근해야 한다.

 

 

 

입찰 단계

 

 

1. 물건 검색

 

법원경매정보 사이트에서

'경매물건→부동산'을 누르면 용도별, 지역별로 경매에 나온 물건을 볼 수 있다.

물건 상세 검색을 누르면 감정 가격이 얼마인지, 면적과 실제 사진 등을 볼 수 있다.

 

2. 권리분석

 

물건에 대한 법적 권리를 따지는 절차다.

경매 절차 중에서 가장 중요한 단계로, 경매에서 낙찰을 받아도 권리가 남았다면

낙찰자가 부담을 다 떠안을 수 있다.

예를 들어 세입자가 집주인으로부터 받지 못한 보증금을

낙찰자가 부담해야 할 수도 있다.

 

 

등기부등본의 갑구와 을구를 통해

저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 부분을 살펴보고,

그중에서 날짜가 가장 빠른 것이 기준이 된다.

이 기준을 '말소기준등기'라고 한다.

말소기준등기 이후 올라온 권리는 모두 소멸된다.

 

 

 

경매로 매각이 끝나도 낙찰자가 꼭 챙겨줘야 하는 권리도 있다.

맨 먼저 등기부등본에 올랐지만 배당에 나서지 않은 전세세입자(선순위전세권),

재산을 처분할 수 없도록 법으로 묶어두는 '가처분',

공사대금을 받기 위해 버티는 '유치권'이나

토지주가 달라져도 건물주가 계속 점유할 수 있도록 한 '법정지상권' 등이다.

만일 권리 관계가 복잡하다면 과감히 포기하는 게 좋다.

 

 

준비물

 

 

신분증, 도장, 입찰보증금이다.

 

입찰보증금은 대개 최저 매각금액의 10~20%를 수표나 현금으로 준비한다.

대리인이 입찰에 참여할 경우에는 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된

위임장과 인감증명서를 갖춰야 한다.

 

 

 

 

입찰 금액 작성은 한글이 아닌 단위마다

정해진 칸 안에 숫자로 써야 하는데,

이 과정에서 단위를 밀려 쓰는 실수가 많으니 정신을 바짝 차려야 한다.

틀리면 바로 새 입찰표에 다시 써야 한다.

사선을 긋고 다시 쓴다든지 덧칠하거나 수정 테이프 등을 사

용할 경우에는 입찰무효가 된다.