부동산 계약, 이것만 알면 호갱 안 당한다! 등기부부터 특약까지 필수 상식 A to Z

 

부동산 계약, 이것만 알면 '호갱' 안 당한다! 초보를 위한 필수 상식 A to Z

🔑 초보 계약자가 놓치면 안 될 핵심 체크포인트

• ✅ 계약 전 '등기부등본'은 최소 3번 이상 확인해야 합니다.
• ✅ 계약금은 반드시 '소유자 명의' 계좌로 직접 송금해야 안전합니다.
• ✅ 임대인/매도인의 '신분증, 위임장' 확인은 기본 중의 기본입니다.

안녕하세요! 내 집 마련이나 전/월세 계약을 앞둔 초보 계약자 여러분, 혹시 계약 과정에서 복잡한 법률 용어와 절차 때문에 '나도 모르게 손해를 보지 않을까' 걱정되시나요? 부동산 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 기본적인 상식을 모르면 '호갱'이 되기 쉽습니다.

오늘은 부동산 전문가의 시각으로, 초보자도 쉽게 이해하고 실전에 바로 적용할 수 있는 **'호갱 안 당하는 부동산 계약 필수 상식'**을 단계별로 정리해 드리겠습니다. 이 팁만 숙지하면, 당당하게 계약서를 작성할 수 있습니다! 💪

 

1. 계약 전 필수! 등기부등본 '3번' 체크의 중요성

부동산 계약 시 가장 중요한 서류는 단연 '등기부등본(등기사항전부증명서)'입니다. 이 서류를 통해 부동산의 실제 소유주와 숨겨진 빚(권리 관계)을 파악할 수 있습니다.

📝 등기부등본 3회 확인 시점

1. **1차: 계약 체결 직전:** 현재 소유자와 권리 관계 확인.
2. **2차: 중도금 지급 직전:** 계약 후 새로운 근저당 설정 여부 확인.
3. **3차: 잔금 지급 직전(당일):** 가장 중요! 잔금 치르는 순간까지 권리 변동이 없는지 최종 확인.

**[등기부등본 항목별 체크]**

• **갑구:** 소유주가 계약 당사자와 일치하는지 신분증과 대조.
• **을구:** 근저당권, 전세권 등 융자(빚) 금액을 확인. 특히 전세 계약 시 주택가액 대비 융자 비율이 너무 높으면 위험합니다.

 

2. 안전한 계약 진행: '대리인'과 '돈'을 확인하는 법

아무리 등기부등본이 깨끗해도, 계약 당사자가 진짜 소유주가 아니라면 계약은 무효가 될 수 있습니다. 신원 확인은 철저해야 합니다.

💰 계약금 및 대금 지급 원칙

• 소유주 명의 확인: 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 대리인에게 직접 송금하는 것은 위험합니다.
• 대리인 계약 시: 소유주의 인감증명서(최근 3개월 이내), 위임장, 소유주의 신분증 사본을 확인하고, 소유주와 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 녹취를 남기는 것이 안전합니다.

 

3. 법적 안전장치, 나를 지키는 '특약사항' 작성 노하우

계약서의 기본 내용 외에, 계약 당사자 간의 특별한 약속을 명시하는 것이 '특약사항'입니다. 초보 계약자는 특약사항을 통해 불리한 상황을 사전에 방지할 수 있습니다.

💡 초보가 꼭 넣어야 할 필수 특약 (예시)

• "잔금일 전까지 현 등기부등본상 권리 관계를 유지하며, 새로운 근저당권 및 기타 제한 물권을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 해지되며, 임대인(매도인)은 계약금의 배액을 배상한다."
• "임차인(매수인)의 책임 없는 하자가 발생할 경우, 임대인(매도인)은 즉시 수리한다." (특히 전월세 시)
• "잔금은 등기부등본상 모든 권리 관계가 말소됨을 확인 후 지급한다." (매매 시)

⚠️ 계약금 포기/배액 배상 상식

계약금은 계약의 해제 기준으로 작용합니다. 임차인(매수인)은 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있으며, 임대인(매도인)은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해지할 수 있습니다. (단, 중도금이 지불된 이후에는 해지가 어렵습니다.)

 

부동산 계약은 어렵지만, 기본적인 상식만 갖추고 철저하게 **'확인하고 기록하는 습관'**만 들인다면 충분히 호갱이 되는 것을 막을 수 있습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 떼어보고, 대리인 계약 시 신원을 철저히 확인하며, 나에게 유리한 특약사항을 요구하는 당당한 계약자가 되세요!

오늘 알려드린 핵심 상식을 바탕으로, 안전하고 성공적인 계약을 체결하시기를 응원합니다! 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 질문해주세요! 🙏

➡️ 등기부등본 열람 및 발급: [대법원 인터넷등기소]