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임차인의 종류는 다음과 같이 구분된다. 1. 선순위 임차인=대항력 있는 임차인 2. 후순위 임차인=대항력 없는 임차인 여기서 임차인의 대항력이란? 계약기간 동안에 집에서 살수 있는 힘이다. 임대차 계약기간이 종료되며 소유자로부터 자신의 보증금을 모두 다 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 되는 힘을 의미한다. ​ 임차인의 대항력 발생요건 전입신고 점유 2가지 요건을 모두 충족하게 되면 익일 0시에 대항력을 확보하게 된다. 임차인의 전입신고 익일 0시에 대항력이 생긴다. 예시로, 임차인의 전입일 2024년 2월 14일→ 대항력 발생일: 2024년 2월 15일(0시) 임차인 현황 파악하기 임차인현황 조사서는 주민센터에서 발급받을 수 있고, 여기서 전입세대열람원을 떼어보면 된다. 세대주 이름 옆에 ‘전입일자’..

근린생활시설로 분류되어 있음에도 불구하고 실제로는 전체 또는 일부가 주택이나 영업장으로 사용되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서 입찰자는 해당 비주거용 부동산에서 생활하는 사람이 주택임대차보호법에 따른 임차인 대항력을 가질 수 있는지를 판단해야 합니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물 임대차를 둘러싼 민법의 특례를 규정, 국민의 주거 안정을 목적으로 합니다. 이 법은 건물 용도에 상관없이 실제로 주거용으로 사용되는 모든 건물을 포함하며, 일부가 비주거 목적으로 사용되더라도 그 내에서 주거 생활이 이루어진다면 보호 대상으로 봅니다. 단, 주거 부분이 일시적 용도로만 사용되는 경우에는 이 법의 적용을 받지 않습니다. 따라서 건물 일부가 주거용과 비주거용으로 사용되는 경우, 임대차의 목적, 건물의 구조와 형태,..

채무자가 담보 없이 진 빚을 갚지 못하는 경우에 채권자는 대여금청구소송을 제기하고 확정판결을 받아 경매신청을 하게 된다. 이를 통상 강제경매라 한다. 다음으로, 채무자가 부동산을 담보로 근저당권을 설정하고 빚을 진 후 갚지 못하는 경우에 채권자는 근저당권을 실행하여 경매신청을 하게 된다. 이를 임의경매라고 한다. 경매취하는 경매를 신청한 채권자가 경매신청을 철회하는 것을 말한다. 경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있다. 취하를 신청하는데 별도의 취하사유는 필요 없다. 경매취하를 하는 가장 확실한 방법은 채무를 변제하고 법원에 경매를 중지시키거나 취소해달라는 신청을 하는 것이다. 임의경매에서는 채무 내용이 말소된 등기부등본을 첨부하여 '경매개시결정에 대한 이의신청'을 ..

물건 검색을 통해 원하는 물건을 찾으면 제일먼저 하는 작업이 아마도 권리분석 일 것입니다. 권리분석시 대부분 현재 시점의 권리관계에만 집중하는 경향이 있는데, 현재 상태의 등기부 등본이나 매각물건명세서에 드러나 있는 권리의 순위와 채권액을 살피고 말소기준권리 기준으로 소멸하는 권리를 파악하는 것은 통상 쉽게 하는데, 향후 권리변동 가능성에 대해서는 정확한 예측을 하지 못하는 경우가 다반사입니다. ​경매는 낙찰자의 경매대금 납부 전까지는 살아 움직이는 생물처럼 변화무상하게 동적으로 진행되기 때문에 앞으로의 변화 가능성을 항상 염두에 두고 경매사건을 주시하여야 합니다. 대위변제란​ 뜻 그대로​ 대신해서 돈을 갚는다는 의미로 경매에서 대위 변제하게​ 되면 일부 권리가 말소되고​ 권리 순위가 바뀌게 됩니다 . ..

임차인은 저당권이 설정되기 전 취득한 임차권으로 저당권자에게 대항력을 행사할 수 있다. 그러나, 저당권 설정 등기 뒤 건물주와 보증금을 증액하기로 한 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있고, 저당권자에게는 효력이 없다. 따라서 임차인은 저당권을 근거로 해서 아파트를 낙찰받은 매수자(소유자)의 건물 명도 청구에 대해 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 아파트를 명도하지 않아도 된다. 저당권설정등기 이후에 증액한 보증금에 대해서는 매수자에게 대항할 수 없다. 경매 사례: 1순위 근저당권(설정일 2022년 2월 24일), 2순위 가압류(2022년 5월 1일), 3순위 강제경매(2022년 7월 10일) 여기서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보증금 2억)이 보증금에 대해 배당을 신청했다면, 보증금 2억원 중 ..