알아두면 유익한 정보; 대위등기

 

대위등기란 채권자가 등기권리자 또는 등기의무자를 대신하여 하는 등기를 말합니다.

채무자가 채무 회피를 목적으로 미등기한 부동산에 채권자가 등기하여 권리행사를 할 수 있게 하는 것입니다.

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채권자가 등기권리를 위한 행위 즉 등기 의무자를 대신하여 행하는 등기를 말하고, 등기 하지않은

건물에 시공사가 자금이 부족하여 타인에게 자금을 융통하면서 시공중인 사업부지에 미준공

건축물 부동산에 채권자가 등기하여 권리행사를 할수있게 하는것입니다.

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이는 채무자의 책임회피를 방지하기 위한 것이기도 합니다.

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건물이 있는 토지만 경매에 나온 경우 건물이 짓다만 경우가 많으며 건축물대장이나 건물등기부등본이

없는 ‘미등기 건물’인 경우가 대부분입니다.

 

여기서 토지만 낙찰받은 후 토지사용료(지료) 미납을 이유로 건물을 경매에 넘겨 저렴하게 낙찰받아

건물과 토지를 모두 차지하는 기법도 있습니다.

 

건물을 경매로 진행하기 위해서는 등기가 필수적입니다. 그것은 법원에서는 등기 되지않은 건물의 경매는

진행할 수없기 때문입니다. 채권자는 채무자(건물소유자)를 대위(=대신)하여 건물을 등기하게 됩니다.

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민사집행법

제81조 첨부서류

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① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다. <개정 2011.4.12>

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1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서

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2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

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② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다.

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③ 제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를

집행법원에 신청할 수 있다.

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④ 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게

하여야 한다.

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⑤ 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다.

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(출처 : 민사집행법 타법개정 2016. 2. 3. [법률 제13952호, 시행 2017. 2. 4.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

공유지분 물건을 낙찰받고, 협상이 여의치 않아 공유물분할 청구소송을 진행한 후 형식적 경매로 진행하는데,

경매 이전에 공유자 중 누군가가 사망한다면, 그래서 상속이 원만하게 이루어져야 경매를 신청할 수 있는데

그것이 여의치 않을 경우 본인이 직접 대위상속 등기를 해야 합니다.

 

대위상속등기에 소요된 비용은 보상 받을 수 있을까요?

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근저당을 통한 임의경매를 위한 대위 상속등기비용은 통상 집행비용으로 처리하고,

강제경매를 위한 대위 상속등기비용은 집행비용으로 처리하지 아니 합니다.

(법원마다 차이가 있을 수 있습니다.)

* 참고 : 등기 전에 해당 경매계에 문의 후 처리 바랍니다.

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판례에 의하면

채권자 대위권을 행사하는 경우 채권자와 채무자는 일종의

법정위임의 관계에 있다고 할 것이므로, 채권자는 민법 제688조를 준용하여 채무자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있다

할 것이고,

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위 비용상환청구권은 강제집행을 직접 목적으로 하여 지출된

집행비용이라고는 볼 수 없어서 지급명령신청에 의하여

지급을 구할 수 있다 할 것이다.

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그럼에도 원심은, 특별항고인이 부동산등기법 제52조에 의하여 채무자를 대위하여 채무자 앞으로 상속등기를 한 후 그 상속등기비용의 상환을 구함에 대하여, 위 등기비용의 상환청구에 대하여는 독촉절차가 적용될 수 없다는 이유로 이 부분 신청도 부적법한 것으로 각하하고 말았으니,

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원심결정에는 독촉절차와 채권자대위권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

(출처 : 대법원 1996. 8. 21. 자 96그8 결정【지급명령신청각하】

 

 

셀프 대위등기 신청하기

 

1. 인터넷 등기소에서 등기신청서를 다운받는다.

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2. 신청서 작성

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첨부파일

 

상속으로인한소유권이전등기신청(대위상속등기).hwp

0.03MB

 

3. 등기신청 수수료를 납부(신한은행 인터넷뱅킹 이용, 1필지당 15,000원)

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4. 상속등기할 건축물대장과 등기부등본도 인터넷으로 발급받는다(정부24).

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5. 대위등기할 관할 군청에 가서 취득세를 발급 받는다.

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발급받은 고지서로 취득세를 납부한다.

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6. 채권을 발급받는다.

(상속 채권 금액은 1000만원 이상이면 채권으로 발급)

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7. 관할 등기소에 가서 서류를 제출한다.

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- 신청서, 건축물대장,

- 등기부등본,

- 사망자 관련서류(제적등본 기타, 2008년 1월 1일 이전 사망자는

기본증명서, 가족관계증명서, 친양자입양관계증명서, 혼인관계증명서가 발급되지 않는다)

- 상속자들 관련서류 (기본증명서, 혼인관계증명서, 가족관계증명서, 주민등록초본)

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8. 관할 등기소에 서류를 접수한다.

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보정명령이 없으면 2일 이내 발급 가능하다.

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9. 등기필증 수령할 수 있게 우편배달 신청한다(우편료 3천원).