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제일먼저 공유자들에게 연락을 해 봅니다.
어떤 생각을 가지고 있는지 알아야 하기 때문입니다.
보통은 등기부등본의 주소지로 내용증명을 보내면 되고,
연락을 했는데 의외로 협의가 잘 되는경우도 있습니다.
그러면 잔금납부하고 공유자에게 다시 매도하면 투자가 종결됩니다.
이 단계에서 해결될 확률은 30%정도 됩니다.
진행 프로세스
해당 법원 경매계를 방문하여 경매 기록 열람, 복사 신청하여 다른 공유자의
주소를 파악합니다.(등기부 등본을 통해서도 파악 가능)
내용증명에는 사실관계를 적고, 낙찰자의 지분을 매수할 의사가 있는지,
상대방의 지분을 낙찰자에게 팔 의사가 있는지, 아니면
다같이 3자에게 팔 의사가 있는지 등의 내용으로 보내면 됩니다.
* 내용증명 수령 확인 : 인테넷 우체국 – 우편물조회 – 등기소포 배달 조회
* 반송된 내용증명을 가지고 주민센터에서 초본을 발급 받을 수 있다.
* 법원에서 주소 보정명령이 올 경우 이를 가지고 초본을 발급받아 보정서를 제출한다.
내용증명 발송 후 답변이 없거나, 답이 왔으나 협의가 원만하지 않을 경우
주택(아파트, 빌라 등) 지분 물건의 경우 우선 내용증명 발송 후 해결이 안되면
부당이득금반환청구소송으로 진행합니다.
* 지분경매에서의 각 소송방법은 전자소송으로 진행하고 이에 대한 구체적인 방법을 포스팅할 예정입니다.
부당이득금반환청구소송을 확정 판결 정본으로 하여 경매신청 즉
부동산 가압류 및 부동산처분금지가처분, 공유물분할청구의 소를 제기하고
공유자우선매수 신청을 통해 낙찰 받습니다.
* 공유자가 전체 부동산을 점유하고 있을 때 임료 상당을 청구할 수 있다. 소멸시효는 10년이다.
부당이득반환청구소송을 통해서 자신의 지분에 대해 청구를 할 수 있으며,
지불이 이루어지지 않을 경우 상대방의 지분을 다시 경매로 넣을 수 있다는게
장점입니다.
만약 그렇게 상대방의 지분이 경매가 나오게 된다면, 공유자우선매수신고를 하게되면
그 물건은 무한 유찰이 되고 싼값에 남은 지분을 취득 할 수 있게 됩니다.
법정지상권이 성립되지 않는 토지 지분의 경우 토지지료를 청구했는데 2기 이상 지체 되었을 경우
부당이득금반환소송과 부동산가압류를 하고 이 후 건물을 매입하거나 역으로 토지 지분을 건물주에게 매각하는 방법도 있습니다.
건물소유자의 경우는 토지인도 및 건물철거소송과 부동산처분금지가처분 신청으로
진행합니다.
정리하면,
공유지분 물건을 처리하는 방법에는 대화와 협상이 있고
여의치 않을 경우 소송으로 통상 진행합니다.
특수물건의 경우 일반적으로 소를 어려워하기에 입찰자가 적습니다.
이러한 곳에 수익이 있습니다.
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