경매물건 임차인(점유자) 정보 확인하는 방법

아파트 등 주거용 건물에 입찰할때 선순위로 전입신고한

임차인이 있는 경우 대항력이 있다면 낙찰자가 그 임대차의 부담을 인수하여야 됩니다.

 

아래 경매 물건의 경우 선순위 임차인(대항력 존재)이 있는 관계로

유찰이 12회나 진행된 경우 입니다. 

 

감정가 2.85억원이고, 최저가가 1.9백만으로 감정가의 7%로 아주 저렴하게

진행되고 있네요.

 

 

 7%로 저렴하다고 낙찰받으면 안 됩니다. 낙찰금에다 임차인의 보증금 2.3억원을 낙찰자가

부담하여야 하고, 부담한다고 하더라도 감정가나 시세 대비 저렴하다면 입찰에 들어가도

좋습니다.

 

말소기준이 2018년 5.29일 보다 빠른 임차인이 전입, 확정일자를 받았고 배당요구종기전에 배당을

신청했네요.

 

상기 사건처럼 경매 정보지에 명확하게 임차인 정보가 나오고, 보증금 또한 확실하다면

부담없이 입찰에 참여해도 좋습니다. 그러나 법원이나 사설 경매 정보지에 임차인에 대한 정보가

없다면, 입찰에 참여한다는 것은 사실 부담스럽고 위험합니다.

 

권리분석에 필요한 선순위 임차인의 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?

(본 글에서는 위장 임차인이 아닌 진정한 선순위임차인에 초점을 두고 있습니다)

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매각물건명세서, 현황조사서를 참고한다.

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법원에서 열람이 가능한 서류 중에 매각물건명세서와 임대차현황조사서에는

현재의 임대차 현황을 비롯해 실제의 점유자에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

​그러나 법원의 서류만으로 권리분석을 끝내는 것은 바람직하지 않습니다.

 

임대차현황조사서를 작성하는 집행관은 사실 공권력이 없으므로 이해관계인의 진술에만

의존할 수밖에 없는 것이 현실입니다. 더불어, 현황조사서나 매각물건명세서에 중대한 오류가 있어 이로 인해

낙찰자가 피해를 입을 위험이 있는 경우는 매각 불허가사유가 되기도 합니다.

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등기부등본 확인하기.

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등기사항전부증명서상 최선순위로 설정된 권리보다 시기적으로 먼저 전입신고 된

임차인이 있는지 살펴봅니다.

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신문의 경매공고나 경매정보지, 인터넷 경매정보 사이트의 출력물 등과 같이 부동산이

경매절차에 있음을 입증할 수 있는 서류를 지참하여 주민센터를 방문하면 그 부동산에

전입신고 되어 있는 모든 세대주와 전입신고 일자를 확인할 수 있는 전입세대열람 내역서를

발급받을 수 있습니다.  이때 본인의 신분증도 지참하여야 됩니다.

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현재의 세대원 모두가 동시에 전입신고한 것이 아니라,

순차적으로 전입신고를 해서 현재의 세대를 구성하고 있다면

그 중 가장 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입신고 일자가 대항력을 판단하는 기준이 됩니다.

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임차인의 주민등록 전입일자가 말소기준 권리보다 늦더라도 가족 중 누군가가

말소기준권리보다 먼저 전입신고를 했다면 임차인에게 대항력이 생깁니다.

​

선순위임차인이 소유자의 부인이라면?

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선순위 임차인이 소유자의 부인이라면 선순위임차인으로서 인정이 될까?

부부간에는 임대차 관계가 성립되지 않습니다.

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입주자 카드 등을 통해 확인하는 것도 하나의 방법입니다.

주택임대차보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에게

지불해야 하며  법에 의한 일정한 요건을 갖추어야 합니다.

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무상거주확인서 확인

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채권은행으로부터 임차인이 이 아파트에 무상으로 거주하는지, 무상으로 거주 한다면

무상거주확인서를 가지고 있는지 알아보는 것도 필요합니다.

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경매의 권리분석에서 대항력있는 임차인이 있을 경우에는 입찰전략을 잘 세워야 합니다.

대항력이란 임차인이 임대차계약 내용을 임대인만이 아니라 누구에게도 주장할 수 있는 힘을

의미 합니다.

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만약에 임차한 주택이 경매로 다른 사람에게 낙찰되어도 대항력을 갖출 경우

보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않고 계속 대항할 수 있으므로

보증금 보호를 받는 효과가 있게 됩니다.

​

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 익일부터 대항력을 가지게 되며

상가건물의 경우에는 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다.

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하지만 임차인은 선순위 저당권이나 압류등기, 가압류등기보다 대항요건이 늦게

갖추어질 경우에 이들 권리에 대해는 대항력을 행사할 수 없으며,

매수인에게도 그 효력을 주장할 수 없습니다.

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문건 송달내역 확인하기(임차인이 권리신고나 배당요구했는지 확인)

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대항력있는 선순위 임차인이 있을 경우에는 먼저 임차인이 배당요구를 했는지 살펴봅니다.

​물론, 배당신청도 배당요구 마감일 이전에 신청해야 됩니다.

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임차인이 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전액을 배당받는지 일부만

배당받는지 분석해야 됩니다.

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임차인이 배당요구를 하고 전액 배당받게 되면 매수인은 부담없이 입찰할 수 있습니다.

그러나 일부만을 배당받게 되면 배당받지 못한 보증금에 대해서는 낙찰자는 이를 부담해야

하므로 그 금액만큼 감액해 입찰에 응하도록 해야 합니다(위의 사례 참고하세요).

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선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 그 보증금을 매수인이 부담해야 한다면

입찰가격이 보증금을 물어주고도 이익이 발생할 때까지 유찰되도록

기다렸다가 입찰하도록 해야 합니다.

 

가짜 임차인 어떻게 물리 칠 수 있을까요?

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