[세금 필독] 오피스텔, 취득/양도/종부세별 주택 수 포함 기준 완벽 정리: '비주택'의 함정

 

규제 폭탄 속, **오피스텔**이 새로운 대안? 실수요/투자자가 반드시 알아야 할 **세금 리스크와 2025년 최신 동향**

정부의 초강력 부동산 규제로 아파트 시장이 묶이자, LTV 70% 혜택을 받는 오피스텔로 시선이 집중되고 있습니다. 과연 오피스텔은 안전한 투자처일까요? **취득세, 종부세, 양도세** 등 세금별 주택 수 포함 여부를 명쾌하게 정리하고, 2024년 최신 거래 동향과 시장의 냉정한 한계까지 심층 분석합니다.

안녕하세요! 연이은 강력한 부동산 규제 발표 이후, 많은 분들이 **"지금은 아파트 대신 이것 살 때다"**라는 말과 함께 **오피스텔**에 관심을 쏟고 있습니다. 특히 고가 주택 대출 규제나 토지거래허가구역 확대 등 아파트를 정조준한 규제들이 쏟아지면서, 상대적으로 규제에서 벗어난 오피스텔이 새로운 대안으로 급부상했죠. 실제로 서울 오피스텔 매매 거래량이 증가하고 신고가까지 경신하는 사례가 나오며 시장의 '들썩임'이 감지됩니다.

오피스텔은 청년·신혼부부 같은 1·2인 가구의 실거주 수단으로 적합하며, 투자자 입장에서는 낮은 자본으로 임대수익을 기대할 수 있다는 매력이 있습니다. 하지만 '비주택'으로 분류된다는 특성 때문에 세금(취득세, 양도세, 종부세) 측면에서는 주택으로 간주될 수 있다는 복잡성이 존재합니다. 오늘은 이 두 가지 측면을 집중적으로 분석해 보겠습니다.

 

💸 규제 대피소? 오피스텔이 갖는 **금융 및 절차적 이점**

정부가 발표한 주택시장 안정화 대책으로 아파트에 대한 규제는 대폭 강화되었지만, 오피스텔은 **비주택**으로 분류되어 다음과 같은 상대적인 이점을 가집니다.

• **대출 규제 완화:** 수도권·규제 지역의 아파트 대출이 15억 초과 시 크게 제한되지만, 오피스텔은 **LTV 70%**가 유지되어 자금 조달이 상대적으로 수월합니다.
• **청약 및 전입 자유:** 청약통장 없이 **세대원도 청약**이 가능하며, 전매 제한이 수도권 기준 **1년**에 불과해 단기 환금성이 아파트보다 높습니다.
• **절차 간소화:** 복잡한 **자금조달계획서 제출 의무**가 없어 규제 회피를 원하는 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

📉 **2024년 오피스텔 시장 동향 (한국부동산원, KB 기준)**

구분	매매 가격	전세 가격	월세 가격
**전국 평균**	**하락세** (-0.40%)	하락 (-0.25%)	**상승세** (+0.40%)
**특징**	전반적 매매 침체 속 월세 수요 증가 및 **중대형** (60㎡ 초과) 오피스텔의 하락폭이 상대적으로 큼. (2024년 4분기 기준)

 

⚠️ 복잡한 딜레마: **주거용 오피스텔, 세금별 주택 수**는 어떻게 되나요?

오피스텔 투자를 망설이는 가장 큰 이유! 바로 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 우려 때문입니다. 오피스텔은 법에 따라 주택 수 포함 여부가 달라지므로, 이를 명확히 이해해야 합니다.

🔍 **세금별 오피스텔 주택 수 판정 기준 (매우 중요)**

• **취득세:** 취득 시점에는 주택으로 보지 않아 **4% 일반세율**이 적용되지만, 시가표준액 1억 원 이하인 경우 주택 수 계산 시 제외될 수 있습니다. (2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수 산정에 포함되는 규정이 있어 복잡하니 **전문가 상담 필수**)
• **재산세 & 종부세:** **실제 사용 용도**가 중요합니다. **주거용**으로 신고되어 주택분 재산세가 과세되고 있다면 **주택 수에 포함**되어 종부세 합산 대상이 됩니다.
• **양도소득세:** **실제 사용 용도가 주거용**인 경우, 다른 주택 양도 시 **1세대 1주택 비과세 판정**을 위해 **주택 수에 포함**됩니다. (세법은 독자적인 주택 정의를 따름)

**핵심:** 금융/청약에서는 비주택이지만, **보유세(재산/종부)와 양도세에서는 주택으로 간주**될 가능성이 높습니다. 소유 주택 현황과 전체 세금 계획을 세무사와 반드시 상담해야 합니다.

 

❌ 오피스텔, **지속적인 반등**이 어려운 태생적 한계

전문가들은 아파트 규제로 인한 **풍선 효과**로 오피스텔 수요가 일시적으로 오르는 현상에 대해 경고합니다. 오피스텔이 가진 근본적인 한계는 여전하기 때문입니다.

📉 **오피스텔 투자 시 반드시 체크할 3가지 한계**

• **낮은 환금성과 수요층 한정:** 아파트에 비해 거래량이 적고 수요층이 1, 2인 가구로 한정되어 있어, 가격이 하락하거나 급매 시 **환금성**이 크게 떨어집니다.
• **전세사기 여파 지속:** 최근 몇 년간 비아파트 주택에서 발생한 전세사기 여파가 임차인의 불안감을 키워 **임대 수요에도 부정적인 영향**을 미칠 수 있습니다.
• **아파트 입주 물량과 경쟁:** 아파트 입주 물량이 줄면 오피스텔 수요가 오르지만, 이는 일시적 현상일 수 있으며 결국 **아파트가 주택 시장의 주도권**을 유지합니다.

권대중 한성대 석좌교수는 "정부 규제 강화로 아파트 수요 일부가 오피스텔로 옮겨갈 수 있지만, 전세사기 여파와 환금성 하락 등 오피스텔의 **태생적 한계**로 지속적인 반등은 어려울 수 있다"고 조언합니다.

 

정리하자면, 오피스텔은 규제 속에서 금융 및 절차적 이점을 누리는 것은 맞지만, **세금 리스크**와 **환금성 문제**를 반드시 안고 가야 하는 양면적인 상품입니다. 특히 세금은 실제 사용 용도에 따라 복잡하게 달라지므로, **계약 전후로 세무사와 구체적인 상담**을 진행하는 것이 현명합니다.

➡️ **함께 확인하면 좋은 정부 정책 자료:** 국토교통부 오피스텔 주택수 포함 여부 공식 FAQ