공유지분 투자 왜 해야 하고 왜 주목해야 되나요?

공유 지분 물건은 여러가지 속성을 내포하고 있습니다.

공유자가 행방불명되어 소재나 사망여부를 알 수 없는 경우나

사망하였는데 상속인을 찾을 수 없는 경우, 상속인이 너무 많은 경우 등으로

권리행사에 문제가 발생하기도 합니다.

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상속인이 많지 않은 경우에는 상속인들을 상대로 공유물분할청구

소송을 진행하거나, 명의신탁의 경우 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송 등을 통하여

비교적 간단하게 해결할 수도 있지만,

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상속재산으로서 공유인 경우에는 상속재산 분할심판을 통해서 해결해야 하는

경우도 있을 수 있습니다. 상속인이 많은 경우에는 일일이 상속인을 찾아서

소장을 송달받게 해야하는 불편함이 따를 수 있습니다.

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공유자가 해외에 거주하거나, 행방불명되어 사망 여부를 알 수 없는 경우에는

공유물 분할에 어려움이 생길 수도 있음을 알고 지분 물건에

투자하여야 합니다.

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상기와 같은 문제점을 미리 알수 있는 방법은 무엇일까요?

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공유자연명부을(등기부 등본) 보면 공유자의 개략적인

인적사항을 통해 유추 할 수 있습니다.

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주민번호를 통해 공유자의 나이를 참고하고,

거주지를 통해 공유자의 경제력 정도도 파악할려는 노력이 필요합니다.

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공유물의 지분처분은 자유롭지만 관리행위를 하려면 과반수 이상

(2분의 1 지분은 과반수가 아님)의 지분이 있어야 하고,

과반수 이하의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 작아서 가격이 떨어지기도 합니다.

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과반수 이하 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없고,

단지 자기 지분에 해당하는 차임(또는 부당이득)을 청구할 수가 있고,

지분권자에게 자기 지분을 매도하거나 역으로 타인 지분을 매수하여

온전한 소유권을 행사할 수도 있습니다.

 

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만약 타인 지분이 경매에 들어가면 공유자우선매수청구권을 행사하여

매수할 수 있는 기회도 부여 됩니다.

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공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하는데,

여기서 주의할 점은 ​공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수로 결정한다는 점에 주의해야 합니다.

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단독으로 토지를 소유하고 있을 당시에 그 소유자로부터 토지에 대한 사용

수익권을 부여받았다 하더라도 그 후 그 토지에 다른 공유자가 생겼을 경우 그 사용수익이 지분 과반수로써 결정된 공유물의 관리방법이 아니면 그 사용수익권을 가지고 새로이 지분을 취득한 다른 공유자에 대하여는 이를 주장할 수 없게 됩니다.