서울 정비사업 비상! 다중 조합원, 재당첨 제한으로 인한 현금청산 위험 총정리

 

규제 강화의 날벼락: '녹물 주택' 버텼는데 현금청산 위기, 서울 재개발·재건축 비상 사태 분석

🚨 주요 이슈 요약: 재개발·재건축 조합원 현금청산 위험 증대

• ✅ 핵심 원인: 10.15 부동산 대책으로 인한 규제지역(서울 전역) 지정 및 규제 강화.
• ✅ 현금청산 우려 대상: 다주택자, 5년 내 다른 투기과열지구 당첨자, 지위 양도 제한 규정에 묶인 경우.
• ✅ 피해 내용: 수억 원의 프리미엄(P) 손실 우려 및 실거주 목적 조합원의 재산권 침해.

오래된 아파트에 거주하며 누수와 녹물 같은 불편함을 수십 년간 감수했던 조합원들. 이들에게 재개발·재건축은 단순한 투자가 아닌, 노후된 삶의 터전을 개선할 유일한 희망이었습니다. 하지만 최근 정부의 강력한 부동산 규제, 특히 10.15 부동산 대책 이후 서울 전역의 정비사업지에 '현금청산'이라는 날벼락이 떨어지면서 비상이 걸렸습니다. 오랫동안 인내해 온 실수요자들까지 재산권 침해 위험에 놓인 이 복잡하고 민감한 이슈의 배경과 영향을 심층적으로 분석해 봅니다.

⚠️ '규제 날벼락', 현금청산의 3가지 핵심 트리거

최근 현금청산 위험이 급증한 주된 이유는 투기과열지구로 지정된 서울 전역의 정비사업에서 '조합원 지위 양도 제한' 및 '재당첨 제한' 규정이 대폭 강화되었기 때문입니다. 특히 다음의 세 가지 사례에서 현금청산 대상자가 될 가능성이 높아졌습니다.

• 1. 정비사업 다중 조합원: 관리처분계획 인가 시기가 5년 내로 겹치는 2개 이상의 정비사업 구역에서 조합원 지위를 가질 경우, 1가구를 제외한 나머지 주택은 현금청산 대상이 됩니다. 과거에는 가능했던 '두 집 입주권' 확보가 어려워진 것입니다.
• 2. '5년 재당첨 제한'에 걸린 경우: 투기과열지구 내에서 이미 다른 주택의 청약 당첨(일반 분양) 이력이 있거나, 다른 정비사업의 조합원 분양 신청 이력이 있는 경우, 해당 주택은 입주권·분양권을 얻지 못하고 현금청산됩니다. 이는 실수요자에게도 예상치 못한 피해를 줄 수 있습니다.
• 3. 조합원 지위 양도 제한 규정 미충족: 매도자가 '10년 보유 및 5년 거주' 등의 예외 사유를 충족하지 못한 상태에서 매수하여 조합원 지위를 얻은 경우, 이 역시 현금청산 위험에 노출됩니다.

 

📉 '프리미엄'은 공중분해, 현금청산의 재산상 피해

현금청산으로 인한 가장 큰 문제는 재산상의 손실입니다. 정비사업 투자 시 매매가에 포함되었던 프리미엄(P)이 현금청산 감정평가액에는 거의 반영되지 않기 때문입니다.

현금청산 감정가와 시세의 괴리

실제 사례를 보면, 조합원 지위가 확보된 재개발 주택을 21억 원에 매수했더라도, 현금청산 대상으로 분류될 경우 감정평가액은 18억 원 수준에 머물 수 있습니다. 이 경우 매수자는 시세차익은커녕 수억 원의 손해를 감수해야 합니다. 현금청산 감정평가는 원칙적으로 '개발 이익'이나 '조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발 이익'을 배제하기 때문에 발생합니다.

현금청산 감정평가의 기준

현금청산 금액은 보통 조합과 토지등소유자가 협의하지만, 분쟁 시 법적 절차를 거치게 됩니다. 이때 감정평가액은 현금청산자로 확정되는 시점(관리처분계획 인가일 등)을 기준으로 산정되며, 이는 일반 매매 시세와는 괴리가 있을 수밖에 없습니다.

 

🚧 사업 지연 위기 가속화: "내 집 아니면 안 돼"

현금청산에 대한 불안감은 단순히 개인의 손해를 넘어 정비사업 전체의 속도에도 악영향을 미칩니다. 집을 잃게 될 위기에 처한 조합원들은 사업 속도를 늦추거나, 사업 추진에 반대하는 목소리를 높일 수밖에 없습니다. 이는 결국 공사 지연, 분담금 증가로 이어져 원주민과 다른 조합원 전체에게 피해를 전가할 수 있습니다.

규제 강화에 따른 재건축·재개발 변화 (예시)

구분	규제 이전	규제 강화 이후 (10.15 대책 등)
다중 입주권 가능성	5년 내 관리처분계획 겹치지 않으면 가능 (상대적으로 유연)	5년 재당첨 제한으로 사실상 불가능 (현금청산 위험)
지위 양도 조건	특정 단계 이전까지 비교적 자유로움	투기과열지구 내 '10년 보유·5년 거주' 등 엄격한 예외 조건 적용

필수 대응: 경과조치 확인

현행 규제는 규제 시행 전 거래나 분양 신청을 한 경우에 대한 명확한 경과조치가 없어 혼란을 가중시키고 있습니다. 재개발·재건축 조합원이라면 반드시 조합 또는 전문가와 상담하여 자신의 주택이 현금청산 대상이 되는지 여부를 미리 확인하고, 정부에 합리적인 경과조치 마련을 요구하는 데 적극 참여해야 합니다.

 

💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 1가구 1주택 실거주자도 현금청산 대상이 될 수 있나요?

A: 원칙적으로 1가구 1주택자는 조합원 지위 양도 제한의 예외 사유(10년 보유, 5년 거주 등)를 충족하면 현금청산을 피할 수 있습니다. 하지만, 다른 투기과열지구 내 분양권 당첨 이력이 있는 경우 등 재당첨 제한 규정에 걸리면 실거주 목적이라도 현금청산 대상이 될 수 있어 주의해야 합니다.

Q2: 현금청산 금액은 시세로 받을 수 없나요?

A: 현금청산 금액은 감정평가액을 기준으로 합니다. 이 감정평가액은 재개발로 인한 미래 개발 이익(프리미엄)을 배제하고 산정되므로, 일반적인 매매 시세(P가 포함된 가격)보다 현저히 낮을 수밖에 없습니다. 이는 법적으로 정해진 감정평가 기준에 따른 것입니다.

 

재개발·재건축은 주거 환경 개선이라는 공익적 목표와 개인의 재산권이 첨예하게 부딪히는 영역입니다. 정책 당국은 과도한 투기를 막는 동시에, 장기간 주거 불편을 감수한 선의의 실수요자 및 기존 조합원의 재산권 보호를 위한 합리적이고 세밀한 경과조치를 마련해야 할 것입니다. 해당 정비사업 관련 법규와 최신 유권해석을 지속적으로 확인하여 소중한 재산을 지키시기를 바랍니다.