헷갈리는 베란다, 발코니, 테라스 차이점: 건축법상 정의와 확장 기준 총정리

 

📐 헷갈리는 건축 용어 정리: 베란다, 발코니, 테라스의 명확한 차이점

흔히 혼용해서 사용하는 베란다, 발코니, 테라스! 건축법상 정확한 정의와 서비스 면적, 불법 증축의 기준까지, 세 공간의 차이점을 명쾌하게 비교 분석하여 부동산 및 인테리어 지식을 한 단계 업그레이드하세요.

아파트나 주택의 광고 문구를 볼 때, 혹은 인테리어 잡지를 볼 때 "넓은 테라스", "확장된 발코니", "베란다 정원" 등의 표현을 자주 접하게 됩니다. 하지만 이 세 가지 용어의 정확한 차이점을 아는 사람은 많지 않습니다. 이들은 건축법상 명확히 구분되며, 특히 불법 증축 여부와도 직결되기 때문에 정확히 아는 것이 중요합니다. 이 세 공간의 차이점을 도표와 함께 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 베란다 (Veranda): 층 면적 차이로 생긴 '지붕' 공간

베란다는 건축법상 **건물의 위층 면적이 아래층 면적보다 작아서 생긴 잉여 공간**을 의미합니다. 주택의 1층과 2층의 면적이 다를 때, 면적이 작은 위층 건물 외벽을 기준으로 아래층 지붕 위에 생긴 공간이 바로 베란다입니다.

• 발생 원리: 건물 층별 면적 차이. (예: 1층 면적 > 2층 면적)
• 위치: 아래층 지붕 위. 주로 주택이나 빌라의 위층에서 발견됩니다.
• 불법 증축 위험: 베란다를 지붕이나 벽체로 덮어 실내 공간으로 만들면 **100% 불법 증축**이며, 이행강제금 부과 대상입니다.

⚠️ 베란다 불법 증축 주의

아래층 지붕에 해당하는 베란다는 구조적으로 실내 면적 확장이 불가능한 공간입니다. 햇볕을 가릴 수 있는 어닝(차양) 정도만 설치 가능하며, 창문이나 벽체를 세워 공간을 막으면 철거 명령을 받을 수 있습니다.

 

2. 발코니 (Balcony): 합법적 확장이 가능한 '서비스 면적'

발코니는 **건축물의 외벽에 돌출되어 설치된 공간**으로, 아파트에서 가장 흔히 볼 수 있는 공간입니다. 우리의 생활 공간을 보조하는 역할을 하며, 중요한 특징은 건축법상 '서비스 면적'으로 분류되어 전용 면적에 포함되지 않는다는 점입니다.

• 발생 원리: 건축물의 미관이나 일광 확보 등을 위해 돌출된 구조물.
• 위치: 각 층의 거실, 방 등 주거 공간과 접하여 설치.
• 합법적 확장: 폭 1.5m 이내의 발코니는 합법적인 절차(관할 구청 신고 등)를 거쳐 거실이나 침실로 확장하여 사용할 수 있습니다.

 

3. 테라스 (Terrace): 지표면에 접한 '노대' 또는 옥상 공간

테라스는 **건물의 1층 실내 바닥 높이보다 낮게 지표면과 접하여 조성된 대지 위의 노출된 휴식 공간**을 주로 의미합니다. 우리나라에서는 단독 주택이나 상가 건물의 옥상이나 1층 앞마당에 만들어진 평평한 공간도 흔히 테라스라고 부릅니다. 테라스는 대부분 지붕이 없으며, 실내와 실외를 연결하는 역할을 합니다.

• 발생 원리: 지면 또는 옥상 등에 인공적으로 조성된 대지.
• 위치: 1층 지면과 인접하거나, 옥상 등에 설치.
• 특징: 베란다, 발코니보다 훨씬 넓은 면적으로 조성될 수 있으며, 휴식, 바비큐, 정원 등으로 활용도가 높습니다.

 

 

세 공간의 핵심 차이점 비교 (표)

구분	베란다 (Veranda)	발코니 (Balcony)	테라스 (Terrace)
발생 원인	층 면적 차이	외벽 돌출 구조물	지면 또는 옥상 노대
주요 위치	아래층 지붕 위	아파트 각 층 외부	1층 또는 최상층 옥상
합법적 확장	불가능 (불법)	가능 (신고 후)	일부 지붕 설치 가능

💡 서비스 면적의 중요성

발코니처럼 서비스 면적으로 제공되는 공간은 **분양 면적에 포함되지 않아** 세금이나 취득 비용이 발생하지 않습니다. 합법적으로 확장 시 비용을 들이지 않고 실내 공간을 넓힐 수 있다는 점에서 매우 중요한 가치를 지닙니다.

 

✨ 용도별 핵심 한 줄 요약

🏠

베란다

윗집과 아랫집 면적 차이로 생기는 공간.

🏢

발코니

아파트 외벽에 돌출된, 합법 확장 가능 공간.

🌿

테라스

지표면에 접하거나 옥상에 조성된 노출된 공간.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 아파트 1층에 있는 넓은 외부 공간은 무엇인가요?

A. 아파트 1층에 있는 넓은 외부 공간은 대부분 '테라스'로 조성되는 경우가 많습니다. 이는 1층 세대가 지면과 접하여 외부 공간을 활용할 수 있도록 특별히 설계된 부분입니다. 해당 공간이 서비스 면적으로 제공되는지 여부는 분양 계약서나 건축물대장을 통해 확인해야 합니다.

Q2. 발코니를 확장할 때 반드시 신고해야 하나요?

A. 네, 발코니 확장은 건축물의 구조 변경에 해당하므로, 관할 지자체에 **행위 허가를 받거나 신고**해야 합니다. 허가 없이 임의로 확장하면 불법 건축물로 간주되어 이행강제금 부과나 원상 복구 명령을 받을 수 있습니다. 합법적으로 확장 시에는 화재 대피 공간 확보 등 안전 기준을 반드시 준수해야 합니다.

✨ 이제 베란다, 발코니, 테라스를 명확하게 구분하여 주거 공간을 이해하고, 혹시 모를 불법 증축의 위험까지 현명하게 피하시길 바랍니다!