부동산 투자시 현장조사(임장) 노하우

임장이란 본인이 입찰하고 싶은 경매 물건의 수익성이나 비용,
명도에 필요한 정보를 사전에 미리 조사하는 행위 입니다.

 물건의 수익성을 계산도 하지 않고 임장을 간다면 관찰 관점이 흐려져
제대로된 임장이 불가합니다. 


경매나 공매로 나온 물건에 방문하여 우편함을 뒤져보고, 
관리사무소에서는 어떤 정보를 얻어야 할까? 부동산 중개업소에 가서는 어떤 정보를 얻어야 할까? 등등

임장을 가기전에 지역을 우선 선정합니다. 

지역의 접근성도 좋지만, 수익성을 고려한 지역의 물건을 
선정하고 출발해야 합니다.

일반 매매가격이 동일한데 전세가격에 차이가 있다면, 투자 측면에서 어느 곳이 좋을까요?
전세가격이 높은곳이 수익률도 높아 투자 지역 선정에 참고하시기 바랍니다.

다음으로 내가 가진 예산으로(자금조달 계획)  충분히 감당할 수 있는지 따져보아야 합니다.
입찰보증금(10%)에 추가적으로 대출금, 잔금, 취등록세, 인테리어 비용, 명도비용, 미납관리비 등등 모두
파악해야 합니다. 

다음으로 입찰 목적에 맞는 물건을 선택하여 권리분석을 마치고 
필요한 자금조달계획까지 준비했다면 다음으로 물건의 가치를 분석합니다.

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법원에서 제공하는 서류만 검토하고 사진으로만 보았던 입찰물건을 
직접 눈으로 보고 서로 다른 점이 있는지 찾아보아야 합니다.

​
공부 즉, 공적인 서류로 등기부등본, 집행관 현황조사서, 매각물건명세서, 지적도, 토지이용계획, 
건축물관리대장, 토지 대장 등 공공기관 서류와 대조하여 실제 현장답사에서 다른 부분이 있다면 

입찰여부에 참고하여야 됩니다.


임장은 상기 사항 모두를 준비한 후에 가야 효율적인 임장을 할 수 있습니다.
임장시 체크 및 확인해야 할 사항으로 몇가지 제시합니다. 

임장에 참고하시기 바랍니다.

​
물건의 시세 및 임대료(전세, 월세) ?

주거의 편의성 및 교통, 의료, 학교, 교육시설 등 편의시설은 어떠한가?

임장 지역의 대장주(메인 아파트)와 주요 아파트 단지 파악 ?

건물의 연식(신축, 구축, 준신축 여부)과 호가와 실거래가 확인(같은 평수인데 왜 가격차이가 날까?)

임장지역의 호재 파악?

임장하면서 실제 내가 이 곳에 거주한다고 가정할 경우 편리한 점과 아쉬운 점?


임차인의 권리신고서 및 거주하는 동·호수 확인(다른 경우가 있음) 

유치권자 점유 여부

허위임차인 존재 여부

관리비 등 공과금 미납금액

건축물의 관리상태

 
공적 장부상의 면적이나 인접한 토지와의 경계 확인

건축물관리대장에 존재하지 않는 건축물의 존재 여부(불법건축물)

건축물관리대장과 현황표시가 다른 경우
등기부에 기재된 토지나 건물면적이 토지대장, 건물대장과 다르다면
대장(토지대장, 건물대장)을 우선적인 기준으로 해야 됩니다.

성투를 기원합니다.~~