돈이 되는 이야기; 법정지상권에 대해 얼마나 알고 계시나요?

법정지상권에 대해 한번씩은 들어보셨나요?

경매나, 공매에 입찰하기 위해서만 알아야 하는 용어는 아닙니다.

 

우리가 토지나 주택 등을 일반 매매로 구입 할 경우에도 알고 있어야 합니다. 

내가 구입한 토지에 타인의 건물이 있는 경우나

그 건물에 임차인이 거주한다면 , 나의 권리 행사는 어떻게 되나?

 

법정지상권은(민법 33조) 동일한 사람의 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매로

각각 그 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자를 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말합니다.

 

그래서 아래와 같은 조건이면 성립하게 됩니다.

1. 최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것

2. 토지와 건물이 동일인 소유일 것 

3. 경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것

 

상기 3가지 사실만 기억한다면 일반매매나,

경매 물건 분석에 많은 도움이 될 것으로

봅니다.

 

토지,  건물이 동일한 사람의 소유에서

토지저당권자가 토지만 경매를 신청 한 후 소유자가 변경된 상태에서

토지만 낙찰된 경우 건물 소유자는 법정지상권을 취득합니다(대법 99다 52602).

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  주택에 임차인이 있을 경우 임차인은 토지매각 대금에서

소액보증금 중 일정액을 토지 근저당권자에 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 

​
 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 저당권 설정 당시 건물이 존재한 이상, 

  그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우와 건물이 멸실 또는 철거 된 후 재축, 신축하는 경우에도 

  법정지상권은 성립합니다.  

단, 신축한 건물의 법정지상권의 내용은 구 건물을 기준으로하여 필요한 범위내로 제한됩니다(대법 90다카 6399).

​

토지가 갑의 단독 소유이고 건물이 갑,을,병의 공유인 경우 갑의 토지에 설정된 저당권이 

   실행되는 경우 법정지상권 역시 성립 합니다. 

 

그렇다면 , 아래의 사례는 법정지상권 성립이 부인됩니다.

 

토지가 갑, 을, 병의 공유이고 건물이 갑의 단독 소유인 경우. 

갑 소유 3분의 1 토지 지분에 설정된 근저당권자가 경매 신청으로 

갑 소유지분의 소유자가 달라진 경우 갑의 건물을 위한  
법정지상권은 미성립 합니다(대법 2000다33638).

 

그 이유는 다른 공유자의 이익을 침해하고 건물소유자에게 부당이득을 준다는 점 때문입니다.

   
또한 갑소유 건물 전체가 매각되는 경우에도 역시 불인정 됩니다.

 미등기 건물과 토지를 함께 매입한 이후 토지만 경매로 나온 경우 미등기 건물에는

   법정지상권은 성립되지 않습니다.

 

미등기 건물이라도 토지를 매입한 후 건물을 지은 경우, 

미등기 건물이라도 토지의 소유자가 처음부터 지은 후 

계속 소유하다가 토지만 경매로 매각될 경우 (관습법상) 법정지상권은 성립합니다.

 

다소 어려운 내용입니다.

하지만,

경매나 공매 물건을 검색하다 보면

'법정지상권 성립 여지 있음' 이라는 경고 문구를 자주 보게되고

일반인들은 무서워 좋은 물건임에도 불구하고 그냥 패스합니다.

 

투자 시장에서 남다른 무기 하나쯤은  구비하고 달려들어야

남다른 성과를 내고 경제적 자유도 빨리 만들수 있습니다.

성투를 기원 합니다. 

 

 

공유지분 형태에 따른 법정지상권 성립여부

 

 

법정지상권 성립 여부 이것만 알면 된다(1)

 

법정지상권 성립 여부 이것만 알면 된다(2)

 

공유지분에 있는 법정지상권 어떻게 해결하지?