이사 나가는 임차인의 원상회복 어디까지 해야 할까?

상가 임대차 계약 체결시 임차인은 임대차 종료시 원상복구 의무를 지는 것으로 
약정을 하지만 실제 계약이 종료되면 원상회복의 범위와 관련하여 분쟁이 자주 발생합니다. 


임대차계약이 종료될 경우 당사자간의 특별한 약정이 없는 한, 

임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 상태대로 원상으로 회복하여 

임대인에게 반환하여야 함이 원칙이고(민법 제654조, 제615조), 

 

임차인은 임차물에 결합한 물건이 임차인의 구성부분으로 되면 

그 가치에 대하여 비용상환청구를 할 수 있습니다. 

다만 임대인과 임차인이 원상회복의무 약정을 하였다면 임차인은 비용상환청구권을 포기한 것으로 봅니다.

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계약 기간이 종료되어 다른 건물로 이사를 해야 하는데, 

임대인이 과도한 원상회복 요구를 하면서 
임대차 이전의 상태로 원상회복을 하지 않으면, 임대차보증금을 돌려주지 않겠다고 하는 경우가 있습니다.

 
또한, 임대인은 원상회복이 자기가 요구하는 대로 되지 않으면 보증금에서 

그 때까지의 월차임을 공제하겠다고

통보 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

상기 문제는 원상회복을 어느 범위까지 해주어야 되는가의 문제로 귀결됩니다.


이와 관련하여 법원 판결에서는 다음과 같이 판시하고 있습니다.

원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 

사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하고,  

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 

통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 

그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.’고(2005가합10027판결) 판시한바 있습니다.

 

최근 원상회복에 대한 분쟁에서 법원은 한결같이


시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 통상의 손모에 대하여는 감가상각을 고려하지 않은 채 

임차인에게 원상회복의무를 
부담하게 하는 것이 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 

이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 
통상의 손모로 인한 부분에 대해서는 임차인에게 

원상회복의무가 없다고 밝히고 있습니다.


그래서, 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고,  이전의 사람이 시설한 것까지 

원상회복할 의무는 없습니다. 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로만 반환하면 충분합니다. 


만약, 임차인이 원상회복을 지체할 경우는 어떻게 될까요?

원상회복이 지체된 전체 기간 동안 손해를 배상해야 한다면, 임대인이 사소한 문제를 핑계로 
원상회복을 요구하는 경우에 손해가 무한정 확대될 수도 있어 임차인에게 매우 불리 할 것입니다.


그래서, 법원에서는 

원상회복 지연으로 인한 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 

임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지가 아니라, 

임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 

임대료 상당액(대법원 90다카12035 판결 참조)'이라고 판시한 바 있습니다.


내가 임차한 상가에서 이사를 가야하는 상황에서 상기와 같은 문제가 발생한 경우 참고하시면 될 것 같습니다.

더불어, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 것이 걱정된다면 임차권등기명령제도를 이용하여
명도(이사) 이후에도 대항력과 우선변제권의 효력을 유지하는 것이 좋습니다. 


임차권등기명령제도는

임차 계약기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 
전세권 설정등기와는 달리 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 

공경매 진행시 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 

주거를 이전 할 수 있는 기회를 부여하기 위한 제도입니다.

유용한 팁 !

임차권등기가 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 
배당요구가 없더라도 배당에 참가 할 수 있습니다. 

그러나 경매개시결정등기 이후에 임차권등기를 했다면, 
비록 등기가 되어 있다 하더라도 배당요구 종기일까지 별도로 배당요구를 해야 합니다.