맹지(땅)라도 새로운 시각으로 접근하면 길이 보입니다.

지인 한분이 전원생활을 위해 토지를 찾던 중 적합한 토지를 발견하고 

권리분석 후 같이 임장을 다녀왔습니다.

그런데, 토지로 진입하는 도로가 없는 맹지 입니다.

맹지는 지적도상에서 도로와 맞닿은 면적이 없어

타인의 토지에 둘러싸여 
도로에 직접 연결되지 않은 토지를 말하며, 

 

주위가 모두 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접촉면도 가지지 못하는 

한 필지의 토지를 의미 합니다. 

만약, 토지에 진입로를 낼 수 있다면 

전원주택용지로 탈바꿈할 수 있어서 가능성을 열어두고 입찰에 참여하였고, 
맹지라는 이유로 1회 유찰된 토지를 매수하였습니다.

맹지는 거래 시 일반 시세에 비해 가격이 낮으며, 
이러한 토지가 경매나 공매로 나오면 유찰되는 경우가 많습니다. 
그러나 진입도로를 낼 수만 있다면 가치 있는 땅으로 바뀔 수 있습니다.


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맹지는 건축법상 건축허가를 받을수가 없습니다.

그 이유는 건축법에 따라 건축물의 대지는 2m 이상 보행과 자동차 통행이 가능한 
너비 4m 이상의 도로에 접해야 하는데  맹지는 사방이 타인의 토지에 둘러싸여 
도로와 직접 연결되어 있지 않기 때문입니다.

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건축을 하기 위해서는 도로와 토지가 접해있어야 하는데 

도로에 접해있지 않아서 건축이 불가능하다는 것입니다.


맹지에 건축허가를 받지 못하는 경우에는 활용할 수 있는 방법이 

농사 이외에는 없기 때문에 진입도로가 없는 맹지는
 보통 부동산 투자자들이 기피하는 대상이지만 

진입도로만 확보하여 맹지에서 탈출만 할 수 있다면  
가치가 올라가면서 유용한 투자 대상으로 탈바꿈하기도 합니다.

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간혹 맹지에 건축허가를 내주는 경우가 있는데 

이는 인접토지의 소유주에게 사용승락을 받고나서 
시, 군, 구의 자치단체장에게 사용승락을 받아서 

사도개설허가를 받았을경우 건축허가를 내어 주는 것입니다.

 

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맹지의 소유자는 민법 제219조에 명시된 주위토지 통행권을 행사할 수 있는데 


제219조
주위토지통행권

①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 
그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 
공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 
​그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 
그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

​②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.


주위토지 통행권은 주위의 토지를 통행할 수 있고 

필요할 때 통로를 개설할 수 있는 권리를 말합니다.  

통로를 개설할 때에는 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며 

소유자의 손해를 보상해 해주어야 합니다. 

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간혹 차들이 다니기도 하고 사람들이 다니는 길이 있기 때문에 맹지가 아니라고 

착각할수 있지만  맹지에 대한  판단은 현황도로가 아닌 지적도상의 도로가 있어야 하는 것입니다.



현황도로란 길이 아닌데도 사람들이나 차가 다니다보니 길처럼 사용되고 있는 도로입니다.
지적도상에는 도로가 있지만 현장에 가보면 사용하지 않아서

도로가 안보이는 경우도 있습니다.

 
맹지 매수를 위해서는 반드시 지자체나 건축사무소에 지번을 문의해서 확인을 해야 합니다.

2013년 이후로 도로관리대장을 지자체에서 관리를 하기에

도로관리대장에 명시가 되어 있는 경우는 
도로로 인정이 되는 것이고,  

 

도로관리대장에 명시가 안된 경우는 도로로 불인정 됩니다.
​도로관리대장은 온라인으로 열람이 불가하여 

직접 지자체에 방문하여 열람을 해야 합니다.

맹지에 진입로를 개설하기 위해서는 통상 다음과 같은 방법을 많이들 활용합니다.

1. 현황도로를 이용하는 방법, 
2. 인접 토지주로부터 토지사용승낙서를 받거나 토지를 매입하는 방법, 
3. 국·공유지 점용허가를 받아 진입로를 개설하는 방법 
  4.지역권 설정을 통한 사도개설, 토지합병 등 다양한 해결 방법이 있습니다.

 
경매나 공매를 통해 맹지인 토지 물건을 만나면 피하지 말고
맹지라는 단점을 보완하면 가치 있는 물건으로 만들어낼 수 있습니다.

눈에 보이는 만큼만 생각하지 말고, 새로운 시각에서 

문제를 해결하려는 시도가 필요 합니다.
그곳에 돈이 숨어 있습니다.